銀根緊縮，樓市 “慘淡”，開發商開始大規模欠款，房地產上市公司今年資金缺口達4000億元。

　　開發商還能撐多久

　　京城盡刮促銷風

　　“大哥，去我們售樓處坐坐吧，聽我給你介紹介紹，買不買都行，只耽誤你幾分鐘，就算幫個忙行嗎？”最近幾天，《市場報》記者經過北京朝陽區大望路路口時，總會被一些售樓人員“盛情邀請”去他們售樓處“坐坐”。而在其他一些人流集中的地方，行人被勸說進看房班車到一些樓盤兜上一圈的事情也越來越普遍。

　　房子不是蘿卜白菜，一棵幾塊錢，不可能說買就買，難道這些售樓人員不知道嗎？顯然不是！一位年輕的售樓人員實話實說：“售樓處太冷清，哥們兒您給湊湊人氣，有咖啡有雜志，您權當休息。”

　　樓市冷清，盡顯觀望氣氛。開發商只好大打促銷牌。“東南三環35—80平方米小戶型，總價43萬起，買房送5—15萬轎車。”記者最近頻繁收到北京樓盤促銷的手機短信。除了買房送車的，還有買別墅送公寓的。

　　此外，諸如買房贈送裝修款、免物業費和印花稅等各式各樣的樓盤促銷廣告隨處可見。“富力又一城”不久前就推出過買房送5重大禮的活動：免3%契稅、免0.05%印花稅、免10年物業費、免2%公共維修基金、送2777元購房喜宴等。如此促銷與暗折，近段時間在北京樓市上并不少見。

　　觀望情緒加速蔓延

　　與五花八門的促銷形成鮮明對比的是，售樓處門庭冷清。《市場報》記者走訪京城多處樓盤發現，即便是在周末，樓盤的看房人依然很少。過去忙得不可開交的銷售人員，現在無所事事。記者走訪一些正在銷售的樓盤，銷售表上各套戶型“紅旗飄飄”，給人一種銷售火爆、幾近售完的感覺，但通過北京市房地產交易管理網進行查詢發現，實際銷售情況與之并不相符。有的甚至開盤一周連一套也售不出。

　　望京某樓盤的售樓員王小姐告訴記者，他們的收入是底薪加提成。目前北京售樓員底薪相對穩定，大致1000元左右，提成通常是房價的1%。到3%。之間。但自4月至今的兩個多月時間里，她連一單都沒成交。而半年前，她每月還能提到五六千元。

　　王小姐還告訴記者，據她觀察，一些買房人關心的焦點已經從“房屋是否能增值”轉變成“房屋是否能保值了”，而每當咨詢者有這樣的疑問時，她就要費盡口舌向客戶解釋，以期望說服客人。

　　這種觀望情緒，同樣也蔓延到了二手房市場。在北京呼家樓一家知名房屋中介機構，有5年從業經歷的置業顧問楊先生告訴《市場報》記者，2007年最明顯的感覺是缺二手房源，來找房的人多，但沒那么多房出售。他就親身經歷過一個二手房東一夜間將房價從105萬提高到125萬而順利成交的事情。“轉過年來，市場就不行了，尤其是三四月時最清淡，到現在也沒緩過來。”

　　開發商仍在死扛

　　雖然不少開發商拋出各種促銷手段，但就整體而言，北京實際的房價并未出現走低。根據相關部門的統計，2008年以來的北京房價依然在上漲之中，只是漲幅有所放緩。目前出現的促銷，是短期調整，還是進入價格下行通道的先兆，沒人能給出確切答案。《市場報》記者走訪了京城多處樓盤，雖然門庭冷清，乏人問津，但售樓人員口徑卻非常一致：價格并沒有下跌，甚至有未來上調的可能。

　　業內人士認為，打折促銷是因為貨幣緊縮政策導致地產商現金流緊張而急于回款，只是地產商不好明說，也不好明降。心知肚明的是，一旦降價太明顯，將帶來更濃重的觀望情緒，這是地產商不愿看到的。

　　高房價的始作俑者，地產商無疑首當其沖。與其他行業相比，在地產圈里普遍存在著通過囤地、高價拿地來推動房價上漲的現象。事實上，地方政府在這輪房地產牛市中也扮演了不光彩的角色，并成為房價上漲的幕后推手。以銀行為代表的金融系統的信貸擴張，也是房價泡沫化重要的支撐力量。近期，頻頻出現的樓盤促銷現象，正是金融系統的信貸緊縮給房產商造成的資金壓力所致。

　　此外，投資者、投機者等，在房地產市場中的活躍，一定程度上提高了房產的短期需求，并進一步刺激了地產商的拿地欲望。作為在此輪房產牛市后期的買房者，成為了高房價的直接受害者。其實，即便是這些高房價的受害者也不希望看到房價走低。種種復雜因素糾纏在一起，致使地產商們對價格調整保持著敏感而審慎的態度。

　　房價調整成必然

　　我國知名的房地產投資專家賈臥龍博士認為，今年5月以來，樓市并沒有迎來開發商所期待的“回暖”。按照公司多年的操盤經驗，5、6月的銷售狀況基本上就能判斷一個項目本年度的銷售狀況。今年的樓市只能用“慘淡”來形容。 他認為，自去年央行頻頻加息、提高準備金率后，開發商想依靠銀行貸款來維持企業生存基本無法實現。在沒有更好融資渠道的情況下，銷售回款成為開發商賴以生存的生命線。這是導致近期開發商促銷手段層出不窮的一個重要原因。

　　據了解，面對國家日益緊縮的貨幣政策，也有開發商試圖通過上市融資方式解決資金困難。今年以來，已有近30家房地產公司通過定向增發資產置換方式“借殼”上市。萬科和保利地產分別獲得了一定規模的公司債。但業內人士均承認，開發商的資產負債率偏高是事實。相關統計顯示，2008滬深房地產上市公司綜合實力30強，在今年一季度的資產負債率均值為63.07%。此外，受次貸危機的影響，資本市場的大幅調整，也使得境內外IPO和再融資受阻，進一步加劇了開發商的資金緊張。一個值得注意的相關現象是，今年3月中旬以來，已有6家房產企業掛牌轉讓部分股權。有媒體報道，潘石屹日前稱，開發商大規模欠款情況已經出現，信任危機可能危及銀行。

　　北京師范大學金融研究中潘石屹行。

　　北京師范大學金融研究中心主任鐘偉正在進行一項關于房地產金融的課題研究。他利用上市公司年報與宏觀經濟數據綜合分析得出的結論是，中國房地產上市公司今年的資金缺口在4000億元人民幣的規模量級。鐘偉認為，現在房價沒有調整的城市都將會調整，這個調整將會發生在今年第三季度或第四季度。