二三線城市樓市限購令即將出臺。
從溫州樓市一夜入秋不難看出政府推出的限制樓價上漲的政策初成效果,　二三線城市樓市限購令即將出臺,這進一步證明中國政府對控制中國樓價瘋狂上漲的決心.
             記者16日獨家獲悉，住建部已經下發文件，要求各省在8月20日之前上報所轄區內各城市的上半年房地產市場調控工作情況，并給出限購五大標準。這意味著住建部已經在督促地方政府，預計8月份二三線城市限購令靴子落地。

　　住建部給出的新增限購城市名單的建議5條標準包括：其一，根據國家統計局發布的70個大中城市房價指數，處于房價漲幅前列的城市;其二，將省內所有城市今年6月份的住宅價格與去年底的住宅價格做一個比較，漲幅較高的二三線城市;其三，今年上半年成交量同比增幅較高的城市;其四，位于已限購區域中心城市周邊，外地人購房比例較高的城市;其五，群眾對當地房價反應強烈、認為調控政策執行不力或不到位的城市。

　　住建部建議，凡符合上述2條者就納入到限購范圍內。

　　記者注意到，這五大標準為二三線城市限購指明方向，均有很強的操作性。僅第一條，至少就有10個城市名列其中。值得一提的是，本周四，國家統計局將發布7月份70個大中城市房價，漲幅若再名列前位的城市，8月底前或不得不“被迫”出臺限購政策。

　　有機構統計，在70個城市新建商品住宅指數中，明確限購的39個城市在6月份的同比漲幅平均為4.23%，非限購的31個城市的平均漲幅為4.66%，而限購最嚴格的京滬廣深四特大城市的同比漲幅僅為3.85%。

　　業內人士分析指出，限購依然是目前最有效的樓市調控手段，二三線城市限購令若在8月底前出臺，首先會壓制可能出現的樓市“金九銀十”反彈，隨后二三線城市也將會步一線城市“量價齊跌”的后塵。

　　備受關注的“限購令”擴軍方案，可能在本周內塵埃落定。

　　按照住建部的要求，8月20日之前，各省住建廳需要將所轄內各城市的上半年房地產市場調控工作情況報告上交。而是否采取必要措施限購，也將包含在這份報告內。但截至目前，官方尚未公布有關限購調整的任何信息。

　　有業內人士根據住建部制定的五大限購標準進行了推測，若嚴格按照標準，將有至少30個城市被納入最新的限購行列。

　　限購擴容“已是板上釘釘”

　　住建部給出的“5條標準”分別是：根據國家統計局發布的70個大中城市房價指數，處于房價漲幅前列的城市;將省內所有城市今年6月份的住宅價格與去年底的住宅價格做一個比較，漲幅較高的二三線城市;今年上半年成交量同比增幅較高的城市;外地人購房比例較高的城市;群眾對當地房價反應強烈、認為調控政策執行不力或不到位的城市。

　　據《每日經濟新聞》記者了解，這5條標準出現在住建部此前下發給各地房地產主管部門的一項通知中，并強調，凡符合五大條件中2條以上的城市，建議列入新增限購城市名單。

　　江蘇省住建廳的相關負責人表示，監管層在二三線城市實施限購政策“已是板上釘釘”。

　　據統計，當前已推行“限購令”的城市有41個，其中35個為省會城市、直轄市和計劃單列市。多數分析認為，樓市資金正在從限購城市轉向未限購的二三線城市，并成為推動其房價過快上漲的主要動力。

　　30余城市或被圈定

　　盡管最新的限購名單尚未出爐，但按照住建部擬定的上述“5條標準”，已有專家對限購城市進行推測。北京中原地產三級市場研究總監張大偉就表示，將有至少30個城市被納入限購行列。

　　張大偉向《每日經濟新聞》記者表示，位于一線城市周邊的中小城市，如廊坊、昆山、中山、珠海等，很可能被納入限購行列。

　　同時，在外地人需求旺盛的城市中，位于山東沿海、海南等地的旅游城市同樣有可能納入限購行列。

　　此外，根據國家統計局發布的數據，在6月新建商品住宅價格同比漲幅較大的城市中，秦皇島、丹東、洛陽、岳陽、常德、遵義等城市或亦在“擴限”之列。

　　事實上，在熱點城市房價企穩并有回落跡象的同時，多數未限購城市的房價仍然維持漲勢。北京中原地產對50個未“限購”二三線城市的調研結果顯示，今年上半年有26個城市的住宅成交量同比出現上升，下滑的僅13個，且價格無一出現下跌。其中部分原因就在于，一些城市承接了來自周邊限購城市的投資或自住需求。

　　中央地方“博弈”

　　但限購范圍的確定并非一蹴而就。張大偉同時表示，由于限購政策對樓市影響較大，具體的限購范圍和力度，還要取決于中央與地方的博弈結果。

　　有分析認為，目前二三線城市正處于土地財政快速增長期，在地方財政趨于緊張的大背景下，限購政策的推行難度并不小。

　　一位不愿具名的專家向《每日經濟新聞》記者指出，從房價控制目標的制定、供地計劃的完成，到保障房建設軍令狀的簽訂，地方政府雖有意見，但最終均迎合了中央的調控思路。也即，在整個房地產調控中，地方政府的利益不斷被削弱。

　　他還表示，涉及此次限購城市的擴軍，政策未必會嚴厲到底，最終的限購城市、限購力度有可能低于預期。

　　住建部正研究相關政策 使房地產去投機投資化

　　房地產調控持續性、不減弱的信號還在持續傳遞。記者從權威渠道獲悉，住建部正協同有關部門研究相關政策，使房地產去投機投資化，回歸到正常理性的軌道上來。

　　不過從目前情況來看，限購這一措施儼然已成房地產調控最為有效的手段之一。

　　住建部政策研究中心副主任王玨林向記者直言，限購政策強制介入市場雖然略顯“無情”，但是由于我國房地產市場并不完善，為了保證更多居民和消費者的利益，限購“雖不合情，但合理”。

　　必須承認的是，“限購措施是行政手段而非市場法制手段，在未來的時間里，還需建立起市場化的治本機制，將房地產調控納入市場和法治軌道上來。”王玨林說。

　　對此，記者從權威渠道獲悉，住建部正在協同有關部門研究相關政策，使房地產去投機投資化，回歸到正常理性的軌道上來。

　　另據王玨林透露，從以往的經驗看，在限購政策推進初期會區別對待——對近期房價漲幅過快過高的幾個城市，相關部委提示和督促地方政府主動出臺政策。如果地方政府遲遲不動，而房價漲勢依舊，“不排除中央政府直接要求各地方政府出臺限購令的可能”。

　　限購或一輪緊似一輪 樓市調控著眼長期長效

　　二、三線城市限購必推無疑，且將從嚴，房地產調控毫無放松跡象。

　　本報記者16日獲悉，住建部日前已下發文件督促地方政府，預計距離新一輪“限購令”落地已為期不遠。

　　據權威專家向記者透露，全國房價，特別是二、三線城市房價仍在不斷上漲，因此限購措施不但不會取消，而且可能至少延期至明年。

　　“5選2”從嚴 可操作性強

　　記者獲悉，近日住建部下發文件，進一步落實房地產調控政策，要求各省在8月20日之前將所轄各城市的上半年房地產市場調控工作情況上報。文件中，住建部給出了新增限購城市名單的5條建議標準，并建議凡符合其中2條者就納入限購范圍。

　　記者仔細梳理發現，5大標準在指明限購方向的同時，均具備很強的操作性。

　　以第一條標準為例，即：根據國家統計局發布的70個大中城市房價指數，處于房價漲幅前列的城市。記者發現，符合該標準的二、三線城市至少達到10個。

　　根據國家統計局發布的6月份數據，沒有限購的二、三線城市房價存在上漲過快的趨勢，新建住房價格指數環比/同比漲幅百分比(下同)均較高。其中，石家莊 (0.2/7.6)、長沙(0.4/8.2)、烏魯木齊(0.4/9.2)、丹東(0.1/7.6)、洛陽(0.2/8.1)、牡丹江(0.1 /7.4)、蘭州(0.2/8.2)、昆明(0.2/6.7)、南昌(0.2/8.2)、沈陽(0.4/6.4)、西寧(0.1/7.2)和秦皇島 (0.1/7.7)等地漲幅最為明顯。

　　尤其值得注意的是，本周四，國家統計局將發布7月份70個大中城市房價數據，漲幅若再名列前位，相關城市或不得不“被迫”出臺限購政策。

　　再看第三條標準，即：防止開發商將“限購令”變為“促銷令”，借機推盤并推高房價。業內普遍認為該標準劍指畸形“高成交量”。

　　“從北京等率先限購的城市來看，在限購令傳出之前，開發商往往會借機推盤并推高房價，而住建部此時出臺上述限購標準，針對性非常強。” 一位業內人士說。

　　再拿第四條標準來說，即：位于已限購區域中心城市周邊，外地人購房比例較高的城市。業內人士認為，這幾乎是為北京、上海等一線城市周邊，房價上漲過快的城市量身定做的標準。

　　“不僅針對性強，而且跳出了所謂的二、三線城市范疇，可以說變相擴大了限購范圍。”該人士指出。

　　限購或延續 力度不放松

　　而針對此前傳出的限購措施可能取消的消息，住建部政策研究中心副主任王玨林向本報記者表示，就目前的樓市情況來看，房價，特別是二、三線城市房價仍在不斷上漲，因此限購措施不但不會取消，而且可能至少延續至明年。

　　來自中國不動產研究中心的一份最新報告顯示，沒有實行限購的二、三線城市，已取代京滬深穗成為領漲主力，并由此得出：房地產市場調控力度年內不會放松。

　　對此，住建部在上述文件也明確要求：已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策;限購范圍僅限于城市局部區域、部分房屋類型等的要盡快調整，從嚴執行。對轄區內房價上漲過快、未采取住房限購措施城市，要督促指導其按照國務院要求采取必要的限購措施。

　　事實上，也正是基于上述考慮，文件專門列出了新增限購城市名單的建議標準。

　　“從目前的調控形勢來看，今年年底到期的限購政策還會延續，延到明年在意料之中。”王玨林向記者表示，即便在嚴厲的限購政策之下，房價照漲不誤，一旦放松限購后果可想而知，因此必須堅持。

　　早在今年3月份，王玨林就曾向記者表示，“限購令”兩年內不會放松。而且，“如果房價再度出現過快上漲，不排除有‘限購擴大范圍’和‘限價’等更嚴厲的儲備政策出臺。”

　　總而言之，“雖然調控政策接踵而至，但是房地產調控任務依然艱巨，調控的長期性已可以預見。”王玨林稱。

　　從今年2月17日北京開始執行最嚴厲的限購政策起，北京樓市成交量一路萎縮。

　　北京房地產交易管理網數據顯示，從2月17日至8月16日，北京期房住宅簽約套數為3.55萬套，現房住宅簽約為6183套，二手房住宅簽約套數為5.02萬套，合計住宅總簽約僅為9.19萬套，創近三年最低，與去年同期相比跌近四成，與2009年同期相比更是跌近六成。

　　同時，北京房價在最近半年出現了停漲的現象，樓市總成交均價為2.18萬元/平米，環比下降了0.8%，而與去年同期相比仍上漲了3.7%。

　　本地首次購房量上升

　　投資需求歸零

　　相關數據顯示，下降最多的二手房成交量更是從5月份開始連續數月徘徊在8000套左右，實際過戶數量已經接近2008年均值。值得注意的是，半年來，外地戶籍在京購買二手住宅和商品住宅的總量不足萬套，占市場比例不足10%，創數年最低，而該比例在限購之前是50%左右。

　　在整個住房市場成交量明顯回落的情況下，本地居民首次購房數量大幅增加，同比增加了39.3%。而去年同期還高達25%以上的投資需求，半年來基本歸零。

　　北京中原三級市場研究總監張大偉分析認為，限購直接導致需求減少，外地戶籍需納稅5年才有購房資格，影響了大部分外地需求入市，有部分外地戶籍選擇了不受限購影響的商住類物業，也使得最近半年北京商住類物業的簽約明顯升溫。而本地首次購房數量增加，說明居民的剛性自住購房需求在增長，政策通過遏制投機投資需求使剛需得到了保護和釋放，這也使得部分郊區項目簽約率比較高。

　　郊區現降價促銷

　　拐點四季度或至

　　北京房地產交易管理網簽約價格統計數據顯示，最近半年來，北京樓市價格出現了停漲的現象。樓市總成交均價最近半年為2.18萬元/平米，其中，新建普通商品住宅均價環比之前半年上漲了0.6%，而相比去年同期上漲了2.7%;別墅均價環比之前半年上漲了2.2%，而相比去年同期更是上漲了15.3%。

　　由于最近半年北京樓市商品房簽約比例明顯出現郊區化，其中五至六環的比例達到了55.25%，占據市場絕對主力，因此，成交均價出現結構性下調。

　　“通州、大興、房山、順義都有比較典型的促銷降價項目，但是部分項目促銷的力度還未得到市場的認可。”張大偉表示，部分郊區已經明顯開始出現了降價促銷，表明調控的效果已經逐漸清晰化，但是拐點出現不會太早。

　　張大偉認為，從前7月北京樓市的情況看，開發商的資金壓力和庫存積壓都已經明顯增加，7月開始已經有超過110個項目有開盤計劃，而且其中大部分將在郊區五環外，這將在局部區域出現明顯的供應潮，預計年底到明年初將有大量項目進入供應，在供應達到頂峰后，市場將明顯變化。預計普通商品房和保障房在年內都會達到供應高點，三四季度降價求量的行為將增加，在調控政策不放松的前提下，市場明顯的拐點將可能在今年四季度到明年初出現。