中國青年報記者了解到，丹麥最大私人養(yǎng)老公寓運營商DDH集團早在2012年就開始進(jìn)軍中國的養(yǎng)老業(yè)。與中國近年來四處拔地而起的“養(yǎng)老地產(chǎn)”項目形成鮮明反差的是，這個以輸出“養(yǎng)老服務(wù)管理”見長的專業(yè)機構(gòu)，兩年來，只在重慶、上海等地找到很少的一兩家合作伙伴。

其中的重要原因，丹麥人不清楚，但很多中國的合作伙伴卻心知肚明。“很多開發(fā)商以養(yǎng)老的名義拿下土地，賣了房子，開發(fā)商就撤了，也沒有引入專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，掙完錢就走了。”上海棲城建筑設(shè)計規(guī)劃公司副總兼養(yǎng)老事業(yè)部負(fù)責(zé)人蔣亞利接觸過很多想做“養(yǎng)老地產(chǎn)”的開發(fā)商，她判斷開放商真實目的就一個標(biāo)準(zhǔn)：是否提供后續(xù)養(yǎng)老服務(wù)。

為了快速回籠資金、實現(xiàn)盈利，養(yǎng)老項目的投資人們可謂“花樣百出”。除會員卡制、保證金制、直接租住制外，還有“打擦邊球”的“賣房制”。與表面熱鬧的養(yǎng)老投資相比，真正能提供專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的機構(gòu)卻并不算多。

養(yǎng)老地產(chǎn)會員卡價格幾近翻番？

上海的親和源項目，是全國較早打出“養(yǎng)老”旗號的地產(chǎn)項目。它的特色是，不賣房子，賣會員卡。

會員卡分為A卡和B卡兩類。2007年剛推出時，A卡須一次性繳費50萬元，允許繼承或轉(zhuǎn)讓，入住小區(qū)后每年須根據(jù)房型大小繳納兩萬元至7萬元不等的年費；另一種是只限個人終身使用的B卡，一次性繳費額低于A卡，每年年費僅兩萬元，實際入住年限如不滿15年，余款可折算后部分退費。

親和源老年生活形態(tài)研究中心主任華山告訴記者，現(xiàn)如今，A卡已能在市面上賣到118萬元，且親和源社區(qū)已“住滿”，500多戶，1200名老人。

但一名剛剛?cè)ビH和源考察的投資人卻告訴記者，親和源的情況遠(yuǎn)沒有其自稱的那么“樂觀”。據(jù)他了解，親和源經(jīng)營7年，如今的入住率也就60%左右。

有關(guān)入住率的問題，記者從另一名與親和源走得較近的合作人那里也得到了證實，“可能70%左右。但根據(jù)國外經(jīng)驗，養(yǎng)老社區(qū)運作8年到10年，能有70%以上入住率的話，每年就能有10%以上的較穩(wěn)定收益。”

這名合作人認(rèn)為，50萬元漲到118萬元最大的可能性是開發(fā)商自我抬價的結(jié)果，“他7年前賣50萬元的會員卡，今年可能要價到118萬元，因為他還沒有住滿，開發(fā)商還可以直接賣。但如果他的會員直接把卡拿到市面上出售，就不一定能以這個價格售出了，因為它暫時還沒有稀缺性。”

這名合作人介紹，決定一個養(yǎng)老社區(qū)是否值得投資、是否能獲得長期穩(wěn)定回報的最關(guān)鍵因素就是“入住率”。而現(xiàn)實是，很多養(yǎng)老社區(qū)的入住率距離能實現(xiàn)盈利的70%還很遠(yuǎn)。

保利、萬科、綠地等大型房企也在養(yǎng)老項目上遭遇尷尬。2013年10月，在開業(yè)僅一年多后，保利和熹會悄然改變了此前針對“活力型”老人的運營模式，轉(zhuǎn)而把服務(wù)對象改變?yōu)閯傂韪鼮橥⒌摹笆е鞘堋崩先恕?/p>

值得一提的是，其此前主要針對活力型老人的項目設(shè)計入駐率還不到20%。

賣房子還是賣服務(wù)

提起“養(yǎng)老地產(chǎn)”，只要對此稍有了解的人，無一例外都會想起北京順義區(qū)的東方太陽城。與現(xiàn)在大多數(shù)會員制、租住制的養(yǎng)老社區(qū)不同，太陽城的特色是“賣房子”。

北京太陽城集團董事局主席朱鳳泊告訴中國青年報記者，正是因為“賣房子”，太陽城才能在養(yǎng)老行業(yè)方興未艾的當(dāng)下收獲令業(yè)內(nèi)羨慕的100%入住率。

“中國老人最喜歡的養(yǎng)老方式是，既能給自己養(yǎng)老，又能留一套房子給子女。”朱鳳泊介紹，太陽城項目中的70%作為住宅出售，30%為開發(fā)商自持，以養(yǎng)老公寓的形式租給老年人居住，并由太陽城自有物業(yè)提供養(yǎng)老服務(wù)。

據(jù)稱，太陽城養(yǎng)老公寓項目已經(jīng)入住700多人，最近連續(xù)3年實現(xiàn)盈利，并向相關(guān)部門繳納所得稅。

但在上海棲城規(guī)劃設(shè)計公司的蔣亞利看來，太陽城多少有些“打擦邊球”的意思。“存在以養(yǎng)老的名義拿地，然后賣公寓、賣別墅掙錢的嫌疑。”蔣亞利說，有的開發(fā)商以養(yǎng)老的名義賣完房子就撤出樓盤，最多在小區(qū)里搞一個養(yǎng)老大學(xué)、養(yǎng)老俱樂部就完事兒，這并不是真正意義上的養(yǎng)老社區(qū)，“北京、上海的養(yǎng)老地產(chǎn)口子特別難開，其他中小城市就有很多了，90%以上都是普通開發(fā)商自稱在搞養(yǎng)老地產(chǎn)項目。”

對此，朱鳳泊解釋，北京太陽城項目在拿地時是以高價購買的“別墅用地”，不存在以養(yǎng)老的名義圈地的行為。“我是拿住宅用地在做養(yǎng)老項目，只是單純看好未來養(yǎng)老市場這一塊，練練手而已。”朱鳳泊說。

他透露，因為投資人咨詢眾多，下一步，太陽城養(yǎng)老公寓板塊也將被拿出來與一名投資者合作。根據(jù)投資人的建議，公寓或?qū)⒃诎丛伦庾≈猓硗馐杖∫欢〝?shù)額的“保證金”。

“我們不是會員費而是保證金，‘保證金’是肯定會退給客戶的，‘會員費’從法律上講，是可以不退的。”根據(jù)朱鳳泊對市場的判斷，“保證金”制度比“會員費”制度更能招攬顧客，“這樣客戶保證能退到錢，我們也能用這些流動資金做些中短期投資以補貼養(yǎng)老公寓的運營開銷。”

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