房地產(chǎn)中介日子不如前兩年好過了。北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，4月二手住宅成交7616套，成交量環(huán)比上月下降14.8%，來自鏈家等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的研究報告也表明，近期二手房交易市場低迷，一直延續(xù)自春節(jié)后出現(xiàn)的疲軟態(tài)勢。北京晨報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中介員工收入如今普遍降低，有的甚至已經(jīng)幾個月銷售業(yè)績?yōu)榱?，雖然目前大型連鎖中介公司還未出現(xiàn)閉店、裁員潮，反之一些公司還在想辦法激勵員工，留住精英等待春天的到來，但有業(yè)內(nèi)專家預(yù)測說，年底可能出現(xiàn)人員和店面的大規(guī)模收縮。不過，經(jīng)歷了2008年、2011年的兩次寒潮，老員工們對這個行業(yè)的發(fā)展前景仍是看好。

看房人少

五個月零成交

最近日子確實(shí)不好過，一套二手房交給中介，一周都沒一個人去看，房主著急，我們也壓力大。

店面冷清 五個月零成交

周末本是看房高峰時段，北京晨報記者來到海淀區(qū)魏公村地區(qū)，博峰中介的兩位員工在店門口一邊曬太陽，一邊有一搭沒一搭地聊天、玩手機(jī)，屋里五臺電腦前干坐著另外兩名員工，還有個四五歲模樣的小女孩正打游戲。

“這段時間來的人少，二手房不好賣。”經(jīng)紀(jì)人姜女士說，“房主都在觀望能不能漲價，不輕易出手房源就少，房源少就不好砍價，買的人更少?！备浇刑熘玫氐慕?jīng)紀(jì)人趙先生也搖著頭說：“這月就賣出去3套?！?/p>

民族大學(xué)西路的人行步道上，悅己家園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的經(jīng)紀(jì)人小張在樹蔭下守著貼滿出租和二手房銷售信息的廣告牌，看到有人上前，她和一位同事立刻起身熱情招呼。

2012年高中畢業(yè)的她從河北老家來到京城，至今在房地產(chǎn)中介行業(yè)闖蕩兩年多，已經(jīng)可以獨(dú)立帶客戶看房，但最近日子“確實(shí)不好過”，“一套二手房交給中介，一周都沒一個人去看，房主著急，我們也壓力大?！毙垷o奈地說，五個月過去，自己銷售業(yè)績依舊為零。

二手房交易下滑的同時，記者從多個不同規(guī)模的中介公司了解到，今年租賃價格基本與去年持平，不如往常上漲幅度大，加上距離畢業(yè)季還有一段時間，租賃經(jīng)紀(jì)人也表現(xiàn)出一些焦慮。

“最近簽單少，我除了基本工資，拿的提成很少，一個月工資也就四千左右，跟去年好幾個月能過萬的光景差距有點(diǎn)大。”建外大街附近一家中介公司員工李女士表示，她還能再堅持一段時間。然而，昨天記者再和李女士聯(lián)系時，她說自己已經(jīng)辭職。

而朝陽區(qū)某小型連鎖公司經(jīng)紀(jì)人王先生透露，因?yàn)楣局贫炔⒉粡?qiáng)制員工只能做房屋買賣或租賃，自己薪資受影響較小?！皟蓷l腿走路好一些，買賣五六萬元，租賃再有一兩萬元，全年八九萬元?！边@樣的收入水平差不多是入行一年左右新人的平均值，他說。

北京晨報記者采訪的中介員工，大多從業(yè)不足三年，但這樣的工作經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)是老員工了。王先生回憶，去年入職時和他同批參加公司培訓(xùn)的“新手”共有30人，兩三個月后剩下一半，現(xiàn)在基本全部離職，“壓力大，又覺得賺不到錢，慢慢走完了?！?/p>

激勵頻出 未現(xiàn)大批關(guān)店

“我們還好，受影響不大，快活不下去的，是小公司和黑中介?！焙推轿鳂蚋浇患掖笮瓦B鎖公司的買賣經(jīng)紀(jì)人李先生說。

北京晨報記者在對不同規(guī)模房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的隨機(jī)不完全走訪中，并未發(fā)現(xiàn)閉店、裁員大潮，幾家市場份額較大的中介也暫無主動裁員和關(guān)店行動和計劃。對此，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長李文杰認(rèn)為，“以往經(jīng)驗(yàn)，一般市場持續(xù)低迷半年左右，人員和店面的大規(guī)模收縮才可能出現(xiàn)，現(xiàn)在還沒到時候，預(yù)計年底才有反應(yīng)。”

北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場研究部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，1100余個門店中目前僅有個別變更店址，分支機(jī)構(gòu)的數(shù)量在總體趨勢上仍為擴(kuò)張態(tài)勢，校園招聘以及日常社會招聘均在正常進(jìn)行。

北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，當(dāng)下行情雖不及去年景氣，但在可接受的范圍之內(nèi)，公司仍保有15%左右的市場份額，近期首要任務(wù)是防患于未然地留住人。為了不讓經(jīng)紀(jì)人因短期內(nèi)驟增的壓力而離開，激勵活動比從前密集，同時也更鼓勵協(xié)同作業(yè)，“比如一單成交由好幾個經(jīng)紀(jì)人一起完成，都給算業(yè)績?！?/p>

有的中介公司則采用PK獎勵機(jī)制鼓舞干勁，由上級選定兩個水平相當(dāng)或距離相近的門店定期進(jìn)行業(yè)績評比，“打個比方，店里共10人，每人拿出50元當(dāng)獎金，一輪比完了，業(yè)績好的就能把這500元贏走?！?/p>

交易低迷 買房議價普遍

到目前為止，北京二手房市場低迷已是不爭的事實(shí)?！叭ツ昴甑祝袀€業(yè)主報價275萬元，但心理預(yù)期達(dá)到285萬元，跟客戶談了兩三回，有人出到283萬他還沒舍得賣，覺得過了年還能高，結(jié)果4個月過去反而回落，前段時間成交時只有273萬元?！辨溂曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司管莊區(qū)域經(jīng)理尹元彬向北京晨報記者舉例。

鏈家地產(chǎn)市場研究部分析人員張旭介紹，按往年慣例，春節(jié)過后的3、4月份為市場回暖期，但今年4月，二手住宅不僅成交量環(huán)比降幅超過一成，價格漲幅也基本處于停滯狀態(tài)。她認(rèn)為，導(dǎo)致需求觀望程度不斷升級，市場持續(xù)疲軟至今未現(xiàn)任何明顯回暖跡象的原因，主要來自自住商品房項(xiàng)目逐漸入市和信貸政策收緊兩個方面。

偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)顯示，目前中小戶型和高總價大戶型二手房分別存在5%-10%和15%的議價空間，以北京為例，300萬元的房子，議價空間多為10萬至15萬元，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，這表明現(xiàn)階段二手房業(yè)主整體雖已普遍接受議價成交，但對議價空間所能接受的程度依然相對有限。綜合來看，5月份雖然成交量下滑、成交價格松動，但市場并未出現(xiàn)價格“跳水”、“腰斬”售屋的極端現(xiàn)象。

咬牙堅持

扛過市場寒冬

面對那場持續(xù)14個月的“寒冬”，挺著沒裁員撤店的，2009年市場需求反彈之后就很占便宜。

2008年 遭遇寒冬轉(zhuǎn)行送快遞

2008年的低谷是談及近年樓市行情時無法繞過的話題，回顧當(dāng)初，尹元彬和北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司望京豪宅部區(qū)域總監(jiān)鄧濤這兩位從業(yè)十年、由基層業(yè)務(wù)員一路拼殺至管理崗位者分享了各自經(jīng)歷感受。

“那時非?？只?，誰都沒遇到過的陣仗，沒法預(yù)計能持續(xù)多久?！币蚧貞?，從2007年底到2009年2月那場持續(xù)14個月的“寒冬”，讓包括自己在內(nèi)的絕大多數(shù)經(jīng)紀(jì)人措手不及，“直觀感覺是比起2007年，成交量下降了七成左右。”就他本人而言，薪資雖有下降，但落差不算太大，然而對于數(shù)量眾多的一線業(yè)務(wù)員，連續(xù)數(shù)月不開單拿不到提成就扛不住了，不少人選擇離開，一些難以為繼的中介公司也關(guān)門大吉。

“我店里20多名員工，七八個不干了，轉(zhuǎn)行去賣保險、送快遞，做超市收銀員?！编嚌f，據(jù)他當(dāng)年評估，整個行業(yè)的人員流失率大概達(dá)到30%，而正常情況下，這一數(shù)據(jù)基本保持在10%-15%的水平。

“走人，一方面因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)壓力和不確定的恐慌情緒，另一方面也因?yàn)槌山涣看蠓鶞p少，不需要那么多從業(yè)者了?！币蚍治?，從公司發(fā)展戰(zhàn)略的角度去看，根據(jù)情況調(diào)整規(guī)模更是再正常不過的事，“挺著沒裁員撤店的，2009年市場需求反彈之后就很占便宜。”

2011年 咬牙堅持扛過“適應(yīng)期”

2011年2月中旬，北京市限購政策甫一出臺，二手房市場再次遇冷，尹元彬以“陣痛”一詞描述那三四個月的冷淡行情，“遠(yuǎn)不及金融危機(jī)時的蕭條程度，因?yàn)橹芷诙塘?，也有之前的?jīng)驗(yàn)，買賣雙方和經(jīng)紀(jì)人知道還會回暖，咬牙堅持的意愿更強(qiáng)?！?/p>

現(xiàn)在，他則認(rèn)為所謂大波動實(shí)際屬于正常的周期性變化，不管是經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是政策因素影響，到了一定時間，任何行業(yè)都會出現(xiàn)興衰變化，“無非房子更受人關(guān)注而已，”尹元彬說，“就像農(nóng)民，蝗蟲大澇是災(zāi)，可沒誰因?yàn)檫@個就不種地?！彼J(rèn)為從2009年之后直到現(xiàn)在，市場可以說比較穩(wěn)定，“那么非理性的跌和漲都沒再出現(xiàn)過了?！币蛘f，最近員工離職的數(shù)量是在正常范圍之內(nèi)，并未出現(xiàn)類似2008年的離職潮。

鄧濤用“反應(yīng)幾乎倒了個個兒”來總結(jié)這兩次市場低谷的區(qū)別，“2008年是后勁兒大，起初大家沒意識到金融危機(jī)有多嚴(yán)重，時間越長才越覺得問題大。而2011年是一上來措手不及開始犯愁，后來發(fā)現(xiàn)面對現(xiàn)實(shí)沒那么慘?！?/p>

他和研究團(tuán)隊大概在2011年春夏之交，苦中作樂地度過了三個月的“政策適應(yīng)期”，“一邊觀望，一邊學(xué)習(xí)，滿腦子想的就是提前做好準(zhǔn)備，早晚能在需要時用上，我們開玩笑說，對2008年過來的人，這都不叫事兒。”

2014年 已能理性對待行情變化

對于今年前幾個月的房產(chǎn)市場行情，鄧濤做過統(tǒng)計，相比去年，今年到目前為止二手房交易價格平均跌幅大約為5%，業(yè)主報價降低5萬、10萬甚至20萬的情況也比較常見。

盡管現(xiàn)在市場仍然趨冷，鄧濤仍然堅信未來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展向好。尹元彬也表示，歷練多年后，如今他已能理性對待行情變化，“老人看得淡，我一直相信那句古話，‘農(nóng)果力耕，雖有饑饉，必有豐年；商果積貨，雖有雍滯，必有通時。’”

對于一些外行誤讀，尹元彬多次強(qiáng)調(diào)，二手房成交數(shù)量及價格，是由市場上業(yè)主和客戶的供求關(guān)系決定，而非房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)內(nèi)人士把控，同時“年底淡年初好”的規(guī)律往往容易夸張“大起大落”，他就此表示，至少應(yīng)以一年為周期去看，幾個月的狀況代表不了整個區(qū)間。

經(jīng)歷低谷

有利中介發(fā)展

即便未來將受到來自互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，但不動產(chǎn)交易仍然需要經(jīng)紀(jì)服務(wù)，而且市場越不好，經(jīng)紀(jì)工作越有價值。

一位不愿具名的某大型中介公司前管理層人士告訴北京晨報記者，在他眼里，國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)還處于“萌芽狀態(tài)”，加之政策調(diào)控影響，市場波動較大，從業(yè)人員無法預(yù)知未來情況，常常陷入被動之中，而目前經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)者整體素質(zhì)不高，經(jīng)紀(jì)公司也魚龍混雜，不能與國際趨勢和行業(yè)要求相匹配，這都需要經(jīng)歷陣痛實(shí)現(xiàn)換血，借助市場優(yōu)勝劣汰。他認(rèn)為，經(jīng)紀(jì)行業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè)，即便未來將受到來自互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，但不動產(chǎn)交易仍然需要經(jīng)紀(jì)服務(wù)，“而且市場越不好，經(jīng)紀(jì)工作越有價值”。

北京晨報記者了解到，2004年第一次全國經(jīng)濟(jì)普查，北京市統(tǒng)計局曾對本市房地產(chǎn)中介服務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀做過調(diào)查，結(jié)果顯示房地產(chǎn)中介企業(yè)超過2000家，年末從業(yè)人員超過2萬人，報告稱，盡管整體形勢較好，行業(yè)內(nèi)部仍存在諸多問題。

“那時候幾乎可以說是‘野蠻生長?！北本┓康禺a(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長李文杰評價，“洗牌之后才能夠大浪淘沙”。他認(rèn)為在過去幾年中，因?yàn)槎址渴袌霭l(fā)展和成交量持續(xù)居高，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)迅速擴(kuò)張，而2008年和2011年的兩度“寒冬”，促成了兩輪行業(yè)洗牌，利于其長久發(fā)展。

北京市住建委官方網(wǎng)站的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)列表信息中，能查詢到2614條中介公司記錄，另據(jù)李文杰估測，從業(yè)人員數(shù)量接近10萬，面對當(dāng)前成交量下降的局面，行業(yè)也即將迎來新一輪洗牌，于調(diào)整中不斷升級。

一年來北京市商品房銷售面積同比增速(單位：%）