門窗無法對齊閉合，墻體開裂，房屋坍塌……目前我國部分地區一批老舊危樓的安全問題，開始逐漸暴露出來。近期，住建部緊急在全國組織開展老樓危樓安全排查工作。危舊房處理還面臨哪些難題，怎么啃下這塊“硬骨頭”？

“未老先衰”，部分樓房成危房

浙江奉化塌樓事件發生后，危舊房安全問題備受社會關注。近期，多地的住房和城市建設部門的咨詢投訴電話變成了“熱線”。

從全國各地排查情況來看，存在安全隱患的房屋主要集中在上世紀八九十年代建成使用的小區，大部分是1995年前交付的房屋，以磚混結構為主。專家指出，磚混結構危舊房主要有以下幾方面缺陷：

一是住宅建設標準較低。上世紀八九十年代的住宅設計建設，執行的是當時的住宅建設標準和住宅建筑設計規范，當時的國家標準對抗震設防還沒有強制性要求，采用執行的設計規范、施工工藝、建筑材料標準較低。

二是施工工藝相對落后。部分房屋在建造施工時，磚基礎防潮處理工藝簡單，造成磚基礎受潮后強度受到影響；部分房屋承重墻采用的標準磚和砌筑砂漿強度偏低，影響承重墻體強度；樓面普遍采用預制多孔板工藝，整體性較弱。

一些業內人士表示，上世紀八九十年代，市場經濟剛剛起步，由于規范標準體系跟不上建設速度，很多建筑工人甚至來不及學習建筑常識，就從“稻田”直接上了腳手架。加上技術和資金方面原因，建筑工程質量很難得到保證。同時，一些建筑公司為追求利潤，還存在偷工減料的情況。

三是后期使用管理不當。隨著城市化進程的加快和城市人口的急劇擴展，使得處于中心城區的老舊住宅頻繁交易，不同購房者為滿足個性化需求或追求經濟利益的最大化，加上對房屋安全缺乏常識性認識，違規裝修、野蠻裝修時有發生，如敲拆承重墻體或承重構件、底層破墻開店等，這些行為嚴重損壞房屋主體結構的整體性與安全性。

此外，上世紀末實行住房制度改革、結束福利分房制度后，一些地區原房管部門和自管房建設單位在房改前實施的正常維修保養工作沒有得到有效延續，造成有些房屋年久失修。

四是受到周邊環境的綜合影響。由于這些老舊小區普遍處于城市中心區，其周邊道路及配套經多次改造完善，路面標高大幅提高，交通流量快速增加，再加上低洼處積水，均在不同程度上加劇了房屋不均勻沉降和對房屋的侵蝕。

危房處置難在哪

記者調查發現，危房改造起來不僅需要本樓及周邊居民同意，還涉及小區規劃、多部門協調等。這些問題造成了很多危舊樓一直拖著沒改造，即使已經開始改造的危舊樓也是進展緩慢。

一些基層住房和城鄉建設部門負責人表示，目前各地對危房的處置大致有三種思路：一是住戶集資，原地重建；二是結合區域規劃，納入新建范圍；三是對情況緊迫的危房，政府回購“兜底”。

據介紹，危房重建除需要相關部門的層層審批，還必須首先征得危險樓層所有住戶同意，以及涉及所在幢的四周界限內相關方的簽字同意，二者缺一不可。杭州市房屋安全鑒定事務管理中心副主任李向峰說，危舊房處置是一個普遍難題，涉及的責任主體、利益關系很復雜。

面對危舊樓房處置這個“老大難”問題，綜合主管部門和建筑領域的專家意見，當前危舊樓房處置主要面臨四個難題：

首先是鑒定難。杭州市土木建筑學會副秘書長陳旭偉說，房屋鑒定和醫生看病一樣，只能認定當時的情況，很難準確預測未來會不會倒塌、何時倒塌。加之住戶改造房屋的情況隨時可能發生，鑒定就更難。正是由于鑒定難，導致一些居民對鑒定結論“有選擇認可”，這也成為后續處置的障礙。

其次是利益平衡難。“住戶多是追求利益最大化，本來可加固的樓房，他們可能會要求重建。”李向峰說，換位思考，居民的這種要求也可以理解。問題是當前沒有法律法規規定明確的處置辦法，住戶與周邊住戶、住戶與政府的利益很難平衡，利益平衡難往往耽誤處置進程、加劇事故風險。

同時還有責任主體確認難的問題。目前危舊樓房多建于二三十年前，當時的業主、設計、勘查、施工、監理單位到如今多有變遷，危舊房“從建到用”的各個環節主體責任難認定，這些都導致處置時各方相互扯皮、推諉。

最后是危舊樓房處理面臨資金持續投入難。受制于責任主體確認難，目前全國多個城市開展的危舊房改造主要靠政府財政投入。但房屋改造資金需求大，單靠政府投入很難持續。

“建管并重”預防為主

“樓房安全不能等。”陳偉說，首先要逐步建立檔案，不僅建立建設成果的檔案，更重要的是建立使用檔案。“地方政府應逐步加強社區工作，實行屬地管理。在老舊小區，社區應該跟物業聯合起來，加強對樓房的監管。”

為此，寧波市住建委質量安全處建筑工程師朱銀杏等專家建議，首先，各個城市應建立危舊房處置機制，出臺危舊房處置辦法。“關鍵要逐步形成危舊房規范處置的一整套辦法，不能出一個事故便出臺一個處置辦法。”陳旭偉說，要通過多個相關部門的聯動解決危舊房處置中的協調難題。

其次，分門別類厘清樓房“從建到用”的各個責任主體，以危舊房成因的責任認定確定負責主體。盡管責任主體確定很復雜，但是根據“建筑質量責任終身制”原則，原業主單位和建筑單位是首要的責任主體。

再次，從實際操作角度明確資金籌措方式。由于資金難到位必然會導致危舊房處置拖延，各地政府相關部門應盡快設立“解危專項資金”，主要用于責任人不明確或責任人無力承擔的解危費用，建設單位無法追溯的解危費用，應急搶修、緊急避險、強制遷離等費用。

最后，在政府主導基礎上，發揮社會參與、居民自治的力量，聯動推進危舊房處置。“如果認定是由于住戶原因導致的，住戶也應該承擔相應的責任。”陳旭偉認為，讓不顧樓房安全、野蠻裝修者付出代價，才能教育其他住戶。

“一定要樹立建筑的‘安全生命周期’管理理念。”陳旭偉說，從上世紀七十年代到現在，我國的建筑規范經歷四次發展，相對較完備，“建”的環節有規可依。與此相對，建筑交付之后的使用監管則一直比較薄弱，“管”這一環節有待提升。

專家建議，應盡快制定國家層面的房屋管理、保護制度，做到建管并重、預防為主，從源頭防止 “未老先衰”樓房的出現。(記者 王政 于佳欣 裘立華)