文章導讀： 由于數年間房地產領域的過度投資，“煤炭金三角”呈現出商品房供需結構嚴重失衡、房價畸高的特性。隨著煤炭市場寒冬的到來，地產行業也開始陷入降價、滯銷、停工的危局。

萎靡不振的投資客和一落千丈的高消費

難消化的商品房和被冷落的豪車

樓市“烏托邦”

兩個月賣出600平米、300萬元

如同一枚硬幣的兩面，煤炭與房地產在“煤炭金三角”有著異常緊密的關聯。煤炭“黃金十年”里，涉煤企業大都進入房地產領域，而狂熱的民間資本也全部被輸送到了煤炭與地產行業。

由于數年間房地產領域的過度投資，“煤炭金三角”呈現出商品房供需結構嚴重失衡、房價畸高的特性。隨著煤炭市場寒冬的到來，地產行業也開始陷入降價、滯銷、停工的危局。

此前，申萬證券發布的研究報告顯示，鄂爾多斯的供需比高達385.4%，而全國的平均水平為119%。這組數據與民間傳言鄂爾多斯“戶均3～4套住房”基本吻合。

今年全國兩會期間，鄂爾多斯市市長廉素在內蒙古代表團舉行的團組開放日活動上表示：鄂爾多斯還有4萬套住宅待售，3年內將不再新建商品房。

榆林市住建局房管所某負責人對該市房屋過剩的現狀同樣擔憂，“保守統計，榆林城區有24萬～25萬套住宅，實際需求最多14萬～15萬套，過剩至少10萬套。”

相比鄂爾多斯、榆林上萬元的房價，朔州每平米3000~4000元的價格堪稱價格“洼地”，但由于城區人口規模小，商品房同樣陷入“人少房多”的局面。

“今年還沒有一塊土地拍出，也沒有新開工項目。”朔州市住建局工作人員告訴記者，“朔州的人口規模就是一個南方集鎮的水平，外來人口很少，靠自身消化現有商品房最少得5年。”

5月16日傍晚，記者在鄂爾多斯康巴什新區的康城二期看到，偌大的小區沒有一盞窗戶亮燈。烏蘭木倫河南側體量更為龐大的公務員小區，同樣也是星星點點，漆黑一片。

記者隨后前往位于東勝區布日都梁鎮的星河灣小區，小路顛簸不平，園林景觀卻非常精致，十幾幢高層中只有一戶亮著燈光。

據當地人介紹，2011年開盤的這處高檔住宅，價格一度從最高峰的每平米3萬元降至2萬、1.6萬元，最后降至萬元以下，但還是鮮有人出手。

在神木縣，神木新村的高樓星羅棋布。資料顯示，這個被當地人稱為“鬼城”的新村于2006年開建，占地11.3平方公里，規劃到2015年時人口達到5萬人，2020年達到8萬～10萬人。

神木新村的人口聚集速度遠沒有政府預想的快。在神木新村，記者看到龐大的建筑群中多數還沒有交工。一名環衛工人說：“都空著呢，只有醫保中心和一個煤礦的職工入住。原來城里的房價每平米要賣一萬五六，新村也要七八千，光轉讓費就得幾十萬，現在這里的房價兩三千也沒人要。”

神木縣房管所提供的一份資料顯示：2013年下半年，房地產價格開始大幅下滑，較之高峰期，黃金地段房價降幅達50%，2013年8月份后，高端房成交量明顯減少。

“過去，煤炭與房地產都是暴利，煤里賺了錢就蓋樓，再把房子賣給獲得煤礦占地補償的農民，農民隨后把房子租給外來人口。現在煤炭行業蕭條，東勝外來人口大量出走，房子的問題馬上就出來了，租房的沒人租，賣樓的降價回籠資金也沒人接。”鄂爾多斯某房地產公司總經理如此解析“地產寒冬”。

樓市之慘淡令人震驚。鄂爾多斯市統計局“2014年1—2月全市主要經濟指標完成情況”顯示，該市1—2月商品房銷售面積僅為600平方米，同比下降97.5%；商品房銷售額300萬元，同比下降95.9%。

急劇萎縮的豪車市場

“以前，進口車以100萬元以上甚至200萬以上的為主；2012年下半年開始，50萬至100萬元的進口車成了主流。”

新世紀以來，煤炭行業投資進入“井噴期”，大量民間資本開始涉足該領域。在榆林與朔州，地方企業雖然也在壯大，但央企與省屬國企占主導地位的煤炭產業格局一直穩固，而在鄂爾多斯，這一格局已被打破。

“神華與中煤的產量只占我們總產量的30%，地方企業是主力。”鄂爾多斯市煤炭工業局梁副局長表示。

正因如此，鄂爾多斯財富的民間化程度很高。早前有媒體報道：鄂爾多斯億萬富翁超過7000人，資產上千萬的人至少有10萬，每217人中就有一個億萬富翁，每15個人中就有一個千萬富翁。

2010年9月30日，在首屆鄂爾多斯國際車展上，3800萬元的布加迪全新敞篷跑車展出不到一小時即被預訂，展會當天總銷售額超過9000萬元，1500萬元的邁巴赫、兩輛價值不菲的蘭博基尼、5輛賓利轎車全部售出。

外界傳言，鄂爾多斯高峰時期有近5000輛路虎。由于路虎越野車的暢銷，同屬英倫的頂級豪華轎車品牌賓利與阿斯頓馬丁分別于2012年前后進駐鄂爾多斯，這在一個地級城市并不多見。

驚人的購買力也吸引了賽特與王府井的目光，2012年，這兩家高端百貨品牌相繼在東勝區落戶，賽特宣稱是“首次進軍非一線城市”。此前，鄂爾多斯本土企業投資的專營國際一線奢侈品牌的萬博廣場已開業運營。

5月16日晚8點，《中國經濟周刊》記者在鄂爾多斯東勝區天驕北路看到，黃金路段上中信銀行、華夏銀行、光大銀行的霓虹燈開始了跳躍閃動，分布四周的購物中心也點亮了璀璨的燈火。

王府井商場的顧客并不多，一名化妝品專柜的導購小姐坦承“生意很淡，不像原來那么好”，她直言，“現在煤炭市場不行，東勝所有的商業都受影響，不管是賣車、賣房，還是其他的。”

榆林雖沒有鄂爾多斯商業的“高大上”，但富豪數量毫不遜色。2011年，住建部政策研究中心與高和投資曾發布《中國民間資本投資調研報告――陜北篇》，報告稱榆林資產過億的富豪在7000人左右，與鄂爾多斯相當。

酷愛豪車是榆林與鄂爾多斯富豪的共同愛好，榆林市的悍馬、路虎、保時捷并不鮮見，就連賓利與邁巴赫也時有出現。而自去年起，豪車在榆林的市場開始急劇萎縮。

榆林市出入境檢驗檢疫局的數據顯示，2013年一季度榆林進口車首次出現數量和貨值大幅下降的情況。與上年同期比，進口車數量從2274輛下降到1623輛，下降四成；貨值從2.2億美元降至1.3億美元，下降近七成。“以前進口車以100萬元以上甚至200萬以上的為主，2012年下半年開始50至100萬元的進口車成了主流。”榆林市出入境檢驗檢疫局工作人員表示。