作為經(jīng)常被用來衡量樓市健康程度的一個重要指標(biāo)，住房空置率一直備受關(guān)注。10日由西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心公布的一份報告稱，去年我國城鎮(zhèn)地區(qū)住房整體空置率高達(dá)22.4%。
這是近年來關(guān)于我國住房空置率的又一個版本。但這個重要指標(biāo)，住建部門稱“沒有準(zhǔn)確官方定義”，統(tǒng)計部門稱“計算出來很難”。人們不禁疑惑：住房空置率，誰能說清楚？還要“空置”到何時？
城鎮(zhèn)住宅空置率達(dá)22.4%？
西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心10日發(fā)布了一份《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢》的報告。報告稱，2013年我國城鎮(zhèn)家庭住房擁有率為87.0%，而住房整體空置率為22.4%，比2011年上漲1.8個百分點。該報告將“空置住房”分為兩類：僅擁有一套住房家庭因外出務(wù)工等原因而空置的自有住房(簡稱為“人房分離”)；多套房家庭持有的，既未自己居住，也未出租的住房。
根據(jù)報告，人房分離造成的空置住房比例，2011年為4.8%，2013年為5.1%。擁有多套住房的家庭空置住房的比例增加更為明顯，從2011年的15.8%上升到2013年的17.3%。據(jù)此估算，截至2013年我國城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房為4898萬套，比2011年增加842萬套。
報告還顯示，從區(qū)域差異看，三線城市住房空置率最高，為23.2%；一、二線城市分別為21.2%與21.8%。此外，我國的住房空置率已高于美國、日本、歐盟等國家和地區(qū)。
“我國城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率很高，而且迅速上升。同時，房價一旦下跌，空置住房更容易虧本或資不抵債，對房價下跌風(fēng)險的抵抗力較弱。”上述報告指出。
隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，許多城市出現(xiàn)了程度不等的住房空置。一些業(yè)內(nèi)人士也經(jīng)常從空置率的角度來分析中國樓市的泡沫、供求形勢等。隨著近期樓市進(jìn)入調(diào)整期，空置率等指標(biāo)更容易挑動市場的敏感神經(jīng)。此次由第三方研究機(jī)構(gòu)發(fā)布住房空置率數(shù)據(jù)，雖是一家之言，但也引發(fā)了大量關(guān)注。
西南財經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心甘犁介紹，此次城鎮(zhèn)住房空置率的數(shù)據(jù)來自該中心于2011年和2013年組織的針對中國家庭金融狀況的調(diào)查。兩次調(diào)查分別由600和1600余名西南財大的本科、碩士和博士生參加，分別完成樣本8438戶、29324人和28142戶、97916人。這兩次抽樣調(diào)查的家庭分別覆蓋全國各地的80個縣、320個社區(qū)和262個縣、1048個社區(qū)。
官方部門：沒有準(zhǔn)確定義、計算出來很難
對于空置率，住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊4日則表示，現(xiàn)在對于空置率沒有一個準(zhǔn)確的官方定義。他認(rèn)為，現(xiàn)在很多媒體、專業(yè)人士講的空置率和國際上講的空置率是不同概念。
他說，國際上的空置率計算，是以這個城市里有出租愿望的住房或者有出售愿望的住房作為分子，總住房量作為分母。“我們現(xiàn)在這方面是沒有調(diào)查的，所以很難得出空置率的概念”。
早在2010年8月，國家統(tǒng)計局的發(fā)言人曾介紹，國家統(tǒng)計局還不能計算出空置率。一方面是由于房屋空置是近幾年出現(xiàn)的新問題，調(diào)查統(tǒng)計制度還沒有來得及作出統(tǒng)計；更重要的是空置的狀態(tài)和時間很難給出標(biāo)準(zhǔn)，要清楚計算出來很難。這位發(fā)言人表示，商品房空置率問題也是國際難題，“想真正清楚住房的面積、結(jié)構(gòu)，還得寄希望于大規(guī)模的住房普查”。
中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟說，從我國國情看，住房空置問題不能簡單地一概而論。據(jù)調(diào)查，當(dāng)前住房空置大致有三種情況：一是“合理空置”，指新建樓盤為應(yīng)對市場需求而保留的一定的庫存儲備；二是“轉(zhuǎn)移支付性空置”，為結(jié)婚、上學(xué)、養(yǎng)老等將來需求提前購買的房屋，在一段時間內(nèi)處于無人居住狀況；三是“投資投機(jī)性空置”，就是炒房客購房以后不租也不賣，坐等升值。
住房空置率，不能永遠(yuǎn)是個“謎”
“從某種程度上說，空置率是決定土地供應(yīng)和開發(fā)量的一個重要因素。任由大量住房空置，再多的土地供應(yīng)，再大的開發(fā)量也于事無補(bǔ)。”上海財經(jīng)大學(xué)應(yīng)用統(tǒng)計研究中心主任徐國祥說。
信息是研判市場走勢的重要依據(jù)，是影響人們預(yù)期的關(guān)鍵要素。空置率之所以如此受關(guān)注，是因為它是衡量房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要指標(biāo)，是影響土地及住房有效供給、制定相關(guān)調(diào)控政策的一個重要參考。據(jù)了解，美國住房統(tǒng)計機(jī)構(gòu)從1965年就開始分別統(tǒng)計自有房和租賃房的空置率，覆蓋全美國75個都市，每個季度都會發(fā)布調(diào)查數(shù)據(jù)。歐盟國家對空置率的調(diào)查也早已形成慣例。
近年來，國內(nèi)住宅空置率高低如何，各方都欲一探究竟。除了專業(yè)機(jī)構(gòu)的調(diào)查統(tǒng)計，還有人試圖通過小區(qū)住宅用電量的變化了解“是否住人”；還有地方的人大通過調(diào)查房地產(chǎn)市場時關(guān)注一些小區(qū)的“入住率”；一些網(wǎng)友還曾通過“集體曬黑燈”來看各自居住小區(qū)的空置情況等等。而各方得出的“空置率”，自然是五花八門。
住房空置率之所以不得而知，并非全然是技術(shù)上的難以統(tǒng)計。記者了解到，一些地方的統(tǒng)計等部門近年來曾一度就當(dāng)?shù)刈》靠罩们闆r做過調(diào)查。但對調(diào)查結(jié)果一直諱莫如深，理由多為“敏感”。
公開信息顯示，上世紀(jì)90年代中后期，相關(guān)部門就引入了“空置面積”的統(tǒng)計指標(biāo)，2003年有關(guān)部門承諾“改進(jìn)房屋空置統(tǒng)計方法，建立與國際接軌的房屋空置率指標(biāo)體系”。2010年，統(tǒng)計部門再次明確“研究建立空置住房調(diào)查辦法”。但截至目前，未見到公布相關(guān)進(jìn)展。
業(yè)內(nèi)人士呼吁，住建、統(tǒng)計等相關(guān)部門應(yīng)積極回應(yīng)各方對空置率信息的訴求，發(fā)布權(quán)威信息，而不能長期無動于衷、任其成謎。一些人還提出，應(yīng)以空置率指標(biāo)的逐步透明化為契機(jī)，打破更多“玻璃墻”，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)市場信息的統(tǒng)計和公開，促進(jìn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。(記者 葉鋒)
