中新網(wǎng)7月11日電(房產(chǎn)頻道 馬榕) 國內(nèi)樓市的調(diào)整，為火熱的海外購房添了一把柴。7月8日美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會發(fā)布報告顯示，在截至3月的一年內(nèi)，中國人豪擲220億美元在美國買房，同比增長72%，占外國人購房總額24%。也就是說，海外買家在美國買房的每1美元中，就有24美分出自中國人。

值得關(guān)注的是，國人海外購房浪潮正在由原先的“富人階級”向“中產(chǎn)階級”蔓延，小額海外置業(yè)投資逐步升溫。分析人士認為，國內(nèi)房產(chǎn)價值透支、經(jīng)濟放緩成為近期國人海外買房數(shù)量猛增的一大誘因。與此同時，不確定的政策變數(shù)、變幻的海外房地產(chǎn)市場行情、出海投資交易陷阱等帶來的諸多風(fēng)險也浮出水面。

中國買房客海外撈金 “中產(chǎn)階級”也來分一杯羹

去年，土生土長的北京人李女士賣掉了她唯一的一套房子，這套位于朝陽區(qū)雙井的兩居室老樓民宅為她籌得了300多萬人民幣。利用這筆錢，她在休斯頓成功入手了六套房。李女士的算盤是：每個月一套休斯頓的房子出租可收益400多美金，用租金可以把原先北京的房子再租回來，除去這部分開支，每月還能賺將近1萬元，每年可得收益10多萬元。

“在美國買房投資，除去房產(chǎn)稅等各項費用，收益率可以達到8%，加之租售比比較高，六七年就可能收回成本；相比之下，在北京投資一套房產(chǎn)收回成本或許要花上100年，因而海外小額投資也是比較多的。”作為一家專業(yè)從事海外房產(chǎn)投資的機構(gòu)，國信美投總裁陸鶴壬在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時表示，當(dāng)前除了傳統(tǒng)意義上的富豪熱衷投資海外買房，中產(chǎn)階級出海置業(yè)比例正在逐年提升。

陸鶴壬分析指出，“中國人海外買房子，基本分為自住和投資。海外投資型房子單價較低，在美國，大部分買家購買的房子總價在10萬美金以下，其中有較多是金融危機時的法拍房，成本甚至低于建筑成本，因此投資價值較高。”

“很多人問我，這么便宜的房子為什么美國人自己不買？” 陸鶴壬說，那是因為美國人與中國人的消費觀念不同，他們沒有那么熱衷于買房，很多人也沒有這么多錢來買。

在陸鶴壬看來，美國的房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟，雖然此前因為金融危機的影響一度跌入低谷，但是現(xiàn)在已經(jīng)開始平穩(wěn)回暖，因此投資價值也較為明顯。

事實上，像李女士一樣“精明”的中國海外買房客并不在少數(shù)，今年以來，數(shù)目更是增長迅速。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會7月8日發(fā)布的報告顯示，2013年4月至2014年3月的一年間，中國人在美購房總額達220億美元，同比飆升近80%，占外國人在美購房總額的24%左右。

報告還顯示，全美現(xiàn)房成交價中值為19.9萬美元，而中國人在美國買房的成交價中值為每套52.3萬美元，為美國均價2.6倍。而且，中國人更喜歡現(xiàn)金購房，超過四分之三的中國購房客選擇現(xiàn)金支付房款。

對于中國買房客海外撈金升溫背后的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道分析稱，“國內(nèi)房產(chǎn)價值透支且經(jīng)濟放緩，而國外整體經(jīng)濟在復(fù)蘇，房產(chǎn)投資價值較高。所以有很多人賣了國內(nèi)房產(chǎn)，去國外投資。”

張大偉認為，與相比發(fā)達國家有一定差距的環(huán)境質(zhì)量、教育水平等方面，也是國人選擇置業(yè)或移民海外的考量因素。同時，他指出，不排除有部分灰色收入通過此途徑外流。

在上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進看來，海外投資熱也是目前國內(nèi)限購限貸政策下的區(qū)域分散化策略的體現(xiàn)。

海外置業(yè)暗藏風(fēng)險或受困于“中國思維”

“在美國，買家和賣家并沒有直接的金錢交易，交易時會通過以律師團隊為主要成員的房屋管理中心。這個機構(gòu)會對房屋有無債務(wù)、能否買賣、房屋質(zhì)量等背景進行調(diào)查。” 陸鶴壬對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示。

但這并不意味著海外投資可以高枕無憂，也并不是所有人都能實現(xiàn)“抄底”、“升值”、“海外撈金”的美夢。

陸鶴壬舉例稱，此前就有購房者貪便宜買了底特律的一些房子，可能售價很低，也可能有很高的收益率，但周邊治安較亂，尋找合適的租戶很難，收租金也會面臨麻煩。“這種房子聽起來很美，但是操作起來卻很難，最后可能變成燙手山芋。”在她看來，這類購房者投資失敗的根源就在于對所投資的房產(chǎn)缺乏具體、全面的了解。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進也指出，部分中介機構(gòu)為了促進業(yè)績上漲，很可能夸大此類海外投資的回報，卻刻意隱瞞風(fēng)險。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道坦言：“中國人用這十年中國房地產(chǎn)的思維出國投資，很可能會出問題。”

在張大偉看來，很多國內(nèi)購房者在過去十年的投資投機中積累了不少財富，但大部分都借助了很高的信貸杠桿。這種模式在房價暴漲的過程中，會獲利豐厚，但在經(jīng)濟比較均衡、買房投資屬性并不高的國外，則很可能會出現(xiàn)回報率較低、房產(chǎn)出售變現(xiàn)難度大等問題。

除此之外，張大偉分析認為，諸如年初馬航事件沖擊、加拿大宣布終結(jié)投資移民項目、近期韓國濟州島提高投資移民門檻等政策變數(shù)，也會為海外房地產(chǎn)投資帶來潛在風(fēng)險。

如何規(guī)避風(fēng)險？ 業(yè)內(nèi)：選擇中介需謹慎

經(jīng)濟水平、市場起伏、匯率變化、文化差異、地理環(huán)境、政治因素等均可能成為影響中國買房客海外投資成敗的重要砝碼。面對并不了解的異國行情，如何在海外置業(yè)中最大程度規(guī)避風(fēng)險？

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，海外投資買房，不管是移民自住還是投資出租，都要特別關(guān)注當(dāng)?shù)貙Ψ课莺脡摹r格高低、產(chǎn)權(quán)等方面的評判標準，甚至對諸如房產(chǎn)稅等稅收制度也需有所了解，不能按照自己在國內(nèi)的投資慣性進行選擇。

陸鶴壬則建議，海外房地產(chǎn)投資交易中的環(huán)境、政策等各種可能存在的風(fēng)險，可以通過選擇可靠的投資中介機構(gòu)來加以防范。

據(jù)陸鶴壬介紹，一般情況下，中介機構(gòu)會按照自住或投資需求，為買家提供合理建議。以美國為例，若是投資型房屋，在確定交易后，買家需先支付百分之十定金給房屋管理公司，并鎖定房屋。隨后房屋管理中心對房子背景進行調(diào)查，調(diào)查完畢后結(jié)算剩余百分之九十房款。這一過程，大約在一個月左右可以完成。有貸款需求的自住型住房則需三到四個月。

同時，陸鶴壬也在接受采訪時提醒有意在海外購置房產(chǎn)的消費者，中介機構(gòu)公司有好有壞，對于其背景的考察不容忽視。“在國外，中介人員都必須持有從業(yè)牌照，才能為客戶提供專業(yè)服務(wù)。”

“中介肯定是有幫助，但也良莠不齊。選擇對中介，可以省事兒；選擇錯，麻煩就更大了。” 張大偉如此表示。(中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道)