群租客，實際在法律上沒有明確的概念。他們給人的印象多是居住在被隔成眾多小間的房屋中——逼仄的空間、昏暗的燈光、亂拉的電線、嘈雜的噪聲、污濁的空氣、彼此孤單而陌生。他們在為城市創造經濟價值的同時卻又被城市所排斥。對于這一群體和城市大量群租的現實，究竟是禁還是疏、依靠法還是情？這值得城市管理者和社會各方深思。

“不想群租，卻又不愿回去”

2012年，劉彥（化名）大學畢業后來到杭州下沙一家科技公司工作。來自山東農村的他讀完大學后，家里的底子幾乎被掏得一干二凈。于是，他在離單位最近的地方找到一處便宜的住處，買了一輛自行車，騎車20分鐘就能到公司。

劉彥說，他和其他8名同學用3500元/月的價格租下了這套60多平方米的“兩室一廳一廚一衛”的房子，房子被二房東隔成了“5室1衛”，沒有廚房。他們買來了床，一個房間住兩個人。

“比起其他在北京就業的同學用900元/月租了一個床位，我們算是幸運的了。”劉彥說，他們就是典型的群租客，唯一不同的是他們8個人都互相熟悉。“這里的流動性太大了。”在他們這棟樓里，群租的現象不在少數，很多是外來務工人員。屋子大門敞開，早上起來刷牙的時候，如果稍不注意，自己的筆記本電腦就會不翼而飛。

雖然日子過得緊巴，但劉彥對未來還是充滿斗志。他盤算著：“每月400多元房租，伙食費六七百元，除掉一些零花錢，他每月能攢下近2000元。”

杭州的消費并不低，六七百元的伙食費怎么實現？四川的同學負責燒飯，其他人湊錢買菜，伙食費節約不少。但問題卻出來了，很多群租房沒有廚房，他們只能在陽臺上燒飯。一到做飯時間，樓上樓下煙霧繚繞。不僅做飯，早上刷牙、晚上洗澡都不方便，9個人都刷完牙基本要花1個小時。另外，由于整棟樓群租客多，有時坐電梯下樓需要花半個小時。盡管這樣，這些年輕人覺得群租劃得來，都不愿搬出去。但日子沒過多久，民警上門了。

消防檢查中，民警指出，房間里電線亂拉、公共過道寬度不足1.1米、廚房改變了功能違反規定等。總之，租戶們知道了，目前的生活環境很容易發生火災，存有極大的安全隱患。意識到問題的嚴重性后，他們的心情從最開始的排斥變成配合，并向民警提供了二房東的聯系方式。

在公安機關的監督下，二房東進行了整改，廚房有了，但是別的房間又多了一個床位。劉彥說，也想過回老家，但現在沒干出成績，抹不開面子回家。“目前第一個奮斗目標就是搬出群租房。”

拉鋸戰：業主“驅逐群租”艱難維權

在城市住宅小區其他業主眼中，群租客最不受待見。2012年，杭州東方紅街小區的業主們和業委會為了驅逐群租，打響了杭州群租糾紛第一案。過程可謂曲折艱辛，但最終未能立案。

這起群租案中，業委會代表受害業主，狀告17樓的二房東和房東。東方紅街公寓業委會主任婁云林介紹，業主們調查得知，17樓的原房東同意二房東將屋子群租給了七八個租客，既有服務員，也有銷售人員、淘寶店主。

最讓業主們受不了的是，“幾點上班的都有，早上很早，晚上很晚，嘻嘻哈哈，吵得厲害；垃圾亂丟，人太多廁所不夠用，經常有人到電梯里隨地大小便，味道難聞死了。”16樓的業主王女士告訴半月談記者，由于樓上有人開淘寶店，每天都有大量快遞員出入。

業主忍無可忍最終決定起訴。首先是狀告外地房東，但相關資料很難調取。該案的代理律師浙江金道律師事務所律師麻策說：“小區是回遷房，很多房子的房東是外地炒房戶，主體身份資料牽扯到房東、二房東。”另外，在房屋租賃的實際操作中，業主和租戶很少主動去登記備案，中間是否存在多個二房東也很難知曉。麻策說，最后資料準備花了一個多星期的時間。

最難的在于立案緣由。“住建部出臺的《商品房租賃管理辦法》中只規定，廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住；改變房屋使用性質的商品房不得出租。但未提及‘群租’，這意味著‘群租’不可能成為起訴的案由。”麻策說。

最后，他們以《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條要求起訴。即建筑區劃內經營性用房的業主或者占有使用人從事經營活動，嚴重影響其他業主的正常居住和生活環境的安全或安寧，受到損害的業主請求排除妨害的，應予支持。

然而，法院最終沒有立案。據法院相關人員透露，群租涉及住建、房管、工商、公安等多個部門，幾個部門都沒辦法管好，如果判案會造成很大影響。

規范群租考驗城市管理智慧

麻策認為，從純粹的法治角度，這起群租案完全可以立案，但如果把群租客都趕出去，而社會又沒有那么多資源來為他們提供廉租房，相繼引發的社會問題也會讓城市管理者頭疼。在麻策看來，群租是個中性概念，不應該被“一刀切”地禁止，只要規范好，還是可以和諧存在下去，畢竟城市發展與群租客之間仍有相互需求。

面對群租問題，住建、房管、公安等相關部門常常顯得“有心無力”。囿于人力，再加上缺乏明確的法律規范，杭州市公安局杭州經濟技術開發區分局聞潮派出所副所長張春林及同事們對規范群租有一肚子話要說。

聞潮派出所轄區有18個封閉小區，共有出租房8580套，群租房4112套，以群租房眾多而出名。“在走訪時我們感慨，如此美麗的沿江小區里卻是這般景象，這么惡劣的生存環境怎么住啊！”張春林說，“派出所2010年成立后發現，轄區內大部分的警情都來自群租房，盜竊和搶劫多發，亟待規范。”

群租產生的治安問題讓張春林和他的同事感到“壓力山大”。張春林說：“我們既要保證其他業主的安全和生活環境，也要考慮群租人員的實際困難。我們不是要趕走他們，而是要規范，讓他們和其他業主都住得安全、安心。”

張春林告訴半月談記者，從目前法律條文來看，并沒有給群租下定義，也沒有明確禁止群租，只有《商品房屋租賃管理辦法》第八條規定，“出租住房的，應當以原設計的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準”。實際上，關于人均最低租住建筑面積的確定，目前只有北京、上海等少數地方有明確規定，大部分城市還是個問號。

對于張春林他們來說，找到規范群租問題的抓手很重要。既然沒有明確的法律法規，那就從側面找抓手。最后的方案是，根據《浙江省流動人口居住登記條例》去挨個進行“地毯式”排查，特別是搜集二房東的個人信息及他們在轄區內所擁有的出租房屋總數及分布。

同時，根據消防法和浙江省消防條例的相關規定，對承租人改變房屋使用功能和結構，不符合消防安全要求的，責令限期改正；還按照治安管理處罰法的相關規定，整治不按規定出租和登記等行為。張春林說，一次對小區的排查中，竟搜出了高層禁用的400多個煤氣瓶。

另一個重要抓手是《浙江省居住出租房屋消防安全要求》，其中規定“出租房的每個居室人均（不包括12周歲以下的未成年人）使用面積不得少于4平方米，且每個居室實際居住人數不得超過8人”等。

在這些法律法規和地方性規范框架下，張春林他們的工作得以開展起來。但另一個困難擺在面前：聞潮派出所的警力不到40人，社區民警11人，管理龐大的群租人口顯得捉襟見肘。“我們只能向科技要警力。”張春林說，通過不斷與業委會、房東、二房東溝通，絕大部分小區設立了智能門禁系統，將暫住證辦理與申領門禁卡掛鉤，做到一人一證一卡一信息。

另一項科技也被運用到了群租的管理中——攝錄一體機。小區的大門裝上了監控，每個住戶的大門也安裝了攝錄一體機，保證人員進入能有三段錄像。張春林還跟同事們在社區發布防控預警信息，講解防范技巧。為了便于房東、二房東理解，他們還在小區設立了45套群租樣板房。這些措施實施后，聞潮派出所轄區的發案率降低了90%左右。

“群租房不能被一棍子打死，而是需要規范，在規范的過程中應該有法律法規來保障，需要跟各個相關方講道理。”張春林在工作中深有體會。

據了解，今年5月1日開始實施的新版《杭州市物業管理條例》中規定了禁止違法拆改、變動房屋承重結構等11種行為，雖然對群租仍沒有明確界定，但通過條文來規范房屋租賃行為，特別是賦予了業主可以在業主管理規約或業主大會議事規則中具體規定房屋怎么出租、人均面積多少平方米等相關權利。

有專家指出，不管是業主自治還是政府規定，要從根本上解決好群租問題，還在于多建廉租房，根據不同中低收入水平的人群建立不同的廉租房種類，比如建立專門的外來務工人員廉租公寓等。（記者 韋慧）