所以房價的漲跌決定于居民結構，房價是否下降取決于戶籍人口，房價是否上漲取決于非戶籍人口。北京市有本地居民1200多萬人，外來人口720多萬人，真正需要房子的是這些外來人口，基本上很多人沒房。所以北京市房價上漲最大壓力來自于非北京市居民的外來人口，其次才是想購買多套房者以及投機者，但是這一批外來人口不準買房的結果，漲價立刻停止，因為他們最大的動力停止了。
暗流涌動的整合
在嚴厲調控的2011年，我們發現房地產商一個非常有趣的現象，叫作有序地退出，這和2008的恐慌情況剛好相反。上市企業里面有序退出房地產業務的公司有很多，包括大江股份(600695)、金發科技(600143)、建發股份(600153)、獐子島、酒鬼酒、金種子酒(600199)等等。另外一些地產公司也在有序退出，包括鼎立股份(600614)、大連控股(600747)、華茂股份(000850)、新湖中寶(600208)、綠景地產、華業地產(600240)、萊茵置業(000558)。這些公司有序退出之后，把相關的房地產業務賣給了像萬科這樣的大型專業地產開發商。萬科2011年上半年買了十個項目，其中最大一筆是30億元廣州的新光城市花園，招商地產(000024)2010年買地只花了13億元，2011年是108億元。
