銅之家網綜合消息：二三線城市中小房企資金鏈趨緊，開發商跑路成潮。長沙岳麓區一個開發商跑路的樓盤售樓處。砸出大窟窿的玻璃門，被搗毀破損的樓盤沙盤。玻璃碎渣、售樓員名片、客戶認購書、會員登記表，凌亂散落。還有墻壁上控訴聲討開發商“不良”的大字標語。
這個名為“麓山里佳園”的樓盤，只是長沙去年以來近10家開發商跑路的樓盤之一。這些樓盤的共同特點是：房地產公司老板跑路，工地停工，售樓處被砸，焦急的債主，惶恐的購房者，難以理清的債務迷局。
無獨有偶，河南、江蘇、浙江等地也不斷曝光有開發商卷款跑路。本報記者近日親赴長沙等二三線城市，調查開發商跑路背后的真相，追尋表象背后的制度及社會原因。
跑路老板留下巨額債務
“我們借了7000萬給開發商，現在房子被別人搶先一步占了，找人找不到，沒人跟我們談。”在長沙另一個開發商跑路的樓盤“湘江700”售樓處，記者遇到了三位過來討債的債主。
這三位債主告訴記者，湘江700的老板因為資金緊張，向他們借款7000萬。借款合同上明確了利息和違約條款。根據合同，如果開發商到期不能還錢，湘江700的其中一棟樓將過戶給債主以抵借款。
去年年底，湘江700施工出現明顯放緩，過完年后項目工地直接處于停工狀態。2月13日，債主和購房者開始懷疑開發商卷款逃跑，向長沙市公安局微博岳麓分局報案。
公安局初步調查的結果讓三位債主大吃一驚。湘江700的開發商老板陳湘不知所蹤，當初可抵借款的快完工的那棟樓已經被其他債主搶先進入。“跑路的老板非常狡猾，在去年就已經將公司法人代表進行變更，而且將自己名下多項財產都轉到了他兄弟的名下。”
三位債主稱，他們發現當初和湘江700老板簽訂的合同中，多處地方對方涉嫌詐騙，合同的法律有效性存在問題。他們現在是叫天不應，叫地無門。根本沒人出來和他們談如何還款的事，每天都來樓盤現場無聊地打轉，焦急等待政府的調查結果及處置方案。
記者現場注意到，湘江700為一中等規模的樓盤，樓盤主體已經基本完工。該樓盤處于長沙猴子石大橋西側，離市中心區域并不遠。目前市場價格在5000元-6000元每平米，在長沙屬于中高端樓盤。從地段和環境看，該樓盤銷售情況不會很糟糕。
而另一個近期長沙最“有名”的老板跑路樓盤——麓山里佳園情況則不同。當記者報出岳麓區含浦鎮白鶴社區的樓盤地址時，多位出租車司機均不知道。搭載記者的出租車，駛出市區后在市郊七彎八拐，繞了不少冤枉路后，最終才找到了樓盤所在地。從樓盤地段和規模看，麓山里佳園屬中小開發商之列，樓盤周周還有不少菜地與農田。
麓山里佳園的建筑工人是最早發現該樓盤開發商出現問題的。春節前的臘月廿七，在多次討要工資無果后，該樓盤的建筑工人一怒之下砸了售樓部。接著是聞訊趕來的民間債主和購房者。
幾周前，上百人匯聚麓山里佳園售樓處，召開業主代表大會。每棟樓選舉出一名樓長，組成業主委員會。他們發現，不僅是交房時間成疑，開發商還涉嫌一房多賣、虛假合同、未備案等一系列問題。通過業委會的統計核實，一房兩賣2戶，假合同9戶，未備案35戶，延遲交房92戶。
據記者了解統計，長沙開發商涉嫌“跑路”的樓盤已經有麓山里佳園、江濱家園、中遠公館、東方航標、中央公館、可可小城、利璞金立方、湘江700等。而其中多數都涉及巨額民間融資，據不完全了解，除上述湘江700外，中遠公館涉及債務超過8000萬元，東方航標非法集資額度高達數億元，麓山里佳園債務額達到數千萬元。
無獨有偶。除長沙外，近期曝光的“樓跑跑”案件還有：江蘇南京宇揚集團的企業老總，帶著數億元的貸款，一夜之間不知去向；浙江嘉興濮院勝利廣場項目“停擺”，開發商浙江凱旋萬豪置業老板陳飛攜帶1億多元的巨款潛逃；河南安陽數百億重大非法集資案中，多位涉案房地產企業老板卷款跑路。
資金鏈緊張導致高息借債
記者在采訪中了解到，長沙跑路的開發商均為中小開發商，當地大型國企房地產企業，以及中海、保利等全國性大型房企所開發樓盤，運作皆相對正常。
所有跑路開發商都有一個共同特點，資金鏈緊張，在遭遇樓市調控后資金鏈斷裂。同時，“黑蓋子”被揭開后后均發現跑路開發商有上千萬到數億元不等的民間高息融資。
“跑路的開發商，都存在一個致命的問題——缺錢。”長沙一位資深房地產業人士告訴記者，去年銀根緊縮，開發商只能在當地商業銀行獲少量貸款，不得已大量舉借民間高利貸，民間借貸多要求開發商以房產做抵押。
據透露，長沙的民間借貸的利息一般在月息3%-5%之間，多則高達10%甚至更高，而當地銀行貸款的月息只有0.7%。
民間融資的到期期限通常只有1年，就房地產開發來說，1年時間幾乎無法達到預售的條件，在樓盤還未銷售時就要面對高額貸款到期的壓力。
為了騰挪資金，當地開發商也使盡渾身解數。據了解，由于借貸需要抵押，很多開發商拆東墻補西墻，在開發一處樓盤的同時買了另一塊地，作為抵押物。
在東方航標事件中，這家樓盤事發前一切正常，但業主們一夜之間發現開發商失蹤了。隨后，有關方面通過調查發現，因資金壓力過大，在多處貸款無望后，這家公司的董事長竟然瞞著公司實際控制人，私刻公章，進行非法集資，額度高達數億元。
“在我看來，一些中小開發商資金鏈斷裂出事幾乎是必然的。”長沙農行一位信貸主管告訴記者，房地產開發總體上門檻其實很低，只要通過各種門路拿到了地，然后再貸款或者民間融資借到錢，就能上馬一個樓盤了。
長沙從2006年左右開始，商品房供應量猛漲，而銷量也由2006年的690萬平方米，超常規地猛增至2010年的2140萬平方米，市場一片繁榮。銷量和供應量的增長過快，造成本地一些根本沒有房地產經驗的實業公司和社會資金也紛紛殺入房地產行業。一些開發商根本就沒有應對房地產市場波動風險預防機制和資金實力。
“在樓市上漲的時候，再差的開發商的樓盤都有人買，都能很快回籠資金。”上述長沙農行人士說，從前年10月份國家實行地產調控以來，房地產行業不振，發展緩慢，大量樓盤滯銷，空房庫存不斷創下新高，加之國家信貸規模縮小，銀行銀根收緊，在雙向夾擊之下，開發商資金日益趨緊。中小樓盤的開發商由于缺乏經驗，未能及時在營銷策略上作出調整，導致回款不及時，資金鏈斷裂，不得不“逃債”或外出融資。
記者前往長沙市公安局岳麓分局采訪了解麓山里佳園的相關情況時，該局經偵大隊一位汪姓警官稱，跑路的開發商都是資金鏈出現問題。一房多賣的案件曾多次遇到，詐騙的嫌疑非常大。當然，最終還要把各方報案資料進行整合、調查、找到法人代表，才能決定案件性質與解決方案。
償債高峰成中小房企頭上利劍
中小房地開發商資金普遍吃緊，世聯地產的一份研究報告指出，今年第一季度將是房地產企業的債務償付密集時期。房地產企業迫切需要償還的銀行貸款、信托、私募、民間借貸和海外發行債等債務合計超過1萬億元。通過這些渠道進行的融資基本都要支付高額的利息。
世聯地產的該報告稱，今年全行業到期的各類債務中，離岸私募債、信托、房地產基金以及民間借貸是最考驗房地產企業短期債務償還能力的。而其中，信托債務又是各家房地產企業首先要歸還的債務。國泰君安證券的相關研究報告提供的數據也顯示，2012年總到期債務規模1758億元。一季度366億元，二季度368億元，三季度716億元，四季度309億元。首個信托兌付高峰將出現在今年3月。不難看出，房地產企業的償債壓力巨大。
就信托債務而言，到期高峰正在今年7月，有超過500億元的信托債務將到期。房地產信托的利率普遍在12%以上，加上信托機構的管理費、財務顧問費、銀行的托管費等中間費用，融資成本超過20%，部分信托融資利率甚至高達30%，遠高于銀行同期貸款利率。如此高的借款利率對于房地產業而言是難以持續的，房地產企業多數面臨著經營性現金不足的困境。
隨著財務狀況的惡化，地產企業面臨的資金缺口也在擴大：短期內行業平均有5%的資金富余，但是如果2012年的行業交易量延續前一年的趨勢，行業整體將出現相當于總資產8%的資金缺口，六成企業將面臨這種威脅，四成企業在到期貸款無法續借的情況下將面臨相當于總資產10%以上的資金缺口。
萬科集團總裁郁亮此前曾對外表示，企業現在已是“冬天模式”，“現金為王、積極銷售、審慎買地、節流、鍛煉身體”成為房產商的5大過冬策略。大房企尚且如此，“體質較弱”的中小開發商生存狀態可想而知。
惠譽國際近日一份中國2012年的房地產報告指出，中國房地產業在今年將面臨調控仍將趨緊、增速放緩、利潤壓力增大的局面。小型房地產開發商將受到擠壓，房地產商的兩極分化將持續。
民間資本缺乏有效保值增值渠道
開發商的跑路，帶給借錢給這些房地產企業的債主們無盡的焦慮與痛苦。在河南安陽非法集資案中，有的民間借款人幾近血本無歸，有當事人喝農藥自殺。
資金鏈斷裂是房地產跑路的直接原因，那么眾多民間資金在高息的誘惑下，涌入房地產開發，其背后的深層次原因值得探討。
長沙市房地產協會一位人士表示，房地產老板“跑路”的影響是多方面的，從產業角度來看，跑路開發商必然給長沙的房地產業健康發展帶來負面影響；從社會投資情緒來看，老板跑路甚至會影響到區域經濟的正常發展。
“以前的民間借貸，大多是中小企業拿去補充短期的流動資金之需。而在當前實體經濟萎靡的情況下，民間借貸除了少數用于生產之外，大多拿去炒房和炒礦。”經濟學博士馬光遠微博認為，即使流入中小企業，在年利率高達60%甚至100%以上的情況下，也不可能通過做實業還清。于是一些中小企業將獲得的民間借貸資金再次高利貸出去，以錢炒錢，成倍放大了風險，使得民間借貸出現了高利貸化、全民化的危險傾向。
在浙江工商大學金融學院院長錢水土看來，改革開放已經三十多年，但金融市場還沒完全開放，企業尤其是民營企業融資從正規渠道沒法滿足，肯定要尋找其他渠道。
他說，當前實體經濟贏利空間小、銀行儲蓄利率偏低、通貨膨脹率居高不下等背景下，民間資本缺乏有效保值增值渠道，而高利率的民間借貸市場無疑充滿了誘惑。正是因為如此，在中小企業面臨融資困難、對民間借貸資金需求量大增的情況下，民間資本才大量涌入房地產業等民間借貸市場。
建立多元化資金供給體系
多位房地產業內人士告訴記者，與大企業的抗壓能力相比，全國二三線城市的中小房企受調控影響更為嚴重，呈現一篇哀鴻遍野的慘狀。如何未雨綢繆，防范可能出現的資金鏈斷裂等風險，應該引起房地產業、金融機構及政府等方面高度重視。
湖南社科院一位人士表示，當前急需出臺規范的民間借貸的相關法規。可從兩個方面著手：
一是應明確民間借貸身份。我國現有的金融體制應給民間借貸一個明確的身份和地位，將其納入統一金融監管的范疇，進行引導和規范。
二是對民間借貸進行專門監管。如對民間借貸進行專門的監測，定期采集民間借貸活動的有關數據，及時掌握民間借貸的資金來源、資金投向、利率水平、交易對象等變動情況，為有關部門制定宏觀政策提供數據支持。
浙江工商大學金融學院院長錢水土表示，中小房地產開發商跑路，實際上也折射了民營企業近年來的困境。雖不能完全歸咎于金融業的壟斷，但仍需進一步改革和完善金融體制，破除金融市場的壟斷性，建立多元化的資金供給體系，出臺民間融資管理的綜合措施。
但也有一位不愿具名資深民間評論人士指出，某地老板因資金鏈斷裂“跑路”后，不少學者往往把主要矛頭對準當前金融體系的弊端，而對“跑路”老板給予無限同情，仿佛老板“跑路”都是政策逼的，沒辦法才“跑路”，這種意見并不完全可取。
該人士指出，經營企業如居家過日子，“吃飯穿衣量家當”。經營者不僅要周密考慮自身實力、政策環境、上下游關系，甚至連失火、水淹等自然風險都要考慮在內。政策風險是企業經營的一項重要風險。“政策可能是不公平的，但卻是公開的。企業家不認真分析和對待政策風險，盲目擴張，出了事把責任一股腦都推到政策上，是極其不負責任的。”
針對開發商跑路頻發的現象，上海某律師事務所律師岳強指出，一些房地產公司的股東借“有限責任之原則”避責，對此卻沒有相應的有效制約。最后是股東有錢賺，公司卻無錢賠“債權人”。
他說，不少房地產公司是典型的富老板、窮公司。對于債權人來說，揭開公司面紗的難度和成本又太大，在司法實踐中維權困難重重。
長沙市房地產協會一位負責人則建議，對于跑路的開發商，政府和行業協會應該聯手，搭建一個銀行和需要貸款的中小企業的平臺。
“對企業情況進行區分，對于存在非法集資、詐騙等違法行為的企業，在行業協會的配合下，由司法機關調查嚴懲；而對于只要借到了錢，它又能活過來的企業，則通過該平臺進行救助。”該負責人表示。
