銅之家網訊：商品房預售制存廢之爭再起，漸進式改革或將施行．“取消商品房預售制”的爭論，依然未息。部分業內人士認為，商品房預售制的弊端凸顯，其帶來的房地產開發高杠桿助推了市場的泡沫化。但目前取消預售制并不現實，各方利益博弈之下，漸進式的改革將被提上日程。

多元利益的博弈

資料顯示，我國內地商品房預售制度由香港引進，始于1994年，俗稱“買期房”，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給購房者，并由購房者支付定金或者房價款。中國房地產學會副會長陳國強把預售制度和按揭制度歸結為房地產市場制度中的兩大基石。

過去多年，商品房預售資金是開發商的一大資金來源。根據國家統計局數據，目前定金及預收款和個人按揭貸款已占到房地產開發資金的30%以上，形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面。

隨著時間的推進，預售制的弊端已經凸顯。“預售對市場有一定的作用，但也產生了一定的市場風險。” 住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹曾表示。

她指出，國房景氣指數八個指標，與兩個因素高度相關，即房地產企業資金來源中的銀行貸款增速、定金和預售款。秦虹指出，當前樓市住宅金融屬性放大，已經透支了真實的需求。“要高度警惕房地產金融資產屬性的放大，去杠桿的政策應是最有效的控制性政策。”她說。

預售制正是房地產行業金融化和高杠桿的存在基礎。多位業內人士認為，它使得商品房的投資屬性無限放大，從而助推了泡沫的生成和膨大。取消預售制曾在2005年、2010年引起激烈的討論。中國社科院前不久發布《中國住房發展(2012年中)報告》建議，在目前開發商商品房庫存量較大的條件下，適時取消期房預售制度，有利于控制開發商資金鏈促其快建快銷。

取消商品房預售制，意味著將從根本上改變房地產市場的游戲規則，也對房企的開發模式、財務模式、盈利模式乃至商業模式形成巨大挑戰。著名房地產律師秦兵認為，取消預售背后實質是利益之爭，即地方政府、開發商、銀行與買房人的利益之爭。前三者已經被捆綁在一起。這導致取消預售困難重重。

目前最大的反對聲音是，取消預售之后，商品房價格將暴漲，也可能產生令政府擔憂的后果：比如地方融資平臺受牽連、銀行產生壞賬等。

一家廣州大型房企人士對本報記者說，若取消預售制，一些中小型開發商或資金不足、產品結構不符合市場需求的開發商，將是生死存亡的考驗。但認為取消預售將減少供應量，導致房價大漲的理論，缺乏數據支撐。本報記者獲得的資料顯示，當前住宅在建規模達45億平方米，房企去化速度也只處于中下水平，銷竣工比僅為1.1∶1。

根據中原地產的監測，自2011年5月份起標桿房企在售項目庫存量呈逐月攀升的態勢。2012年3月份以來，銷售市場持續回暖，標桿房企庫存上升趨勢受到抑制，房企庫存壓力有所緩解。但從絕對量上看，目前標桿房企的庫存量依然處于高位。中原不

完全統計，截至2012年6月底，標桿房企在49個城市在售項目庫存量相對于2011年同期增加了約6成。

下半年房企將進入推盤高峰。僅以萬科為例，本報記者獲悉，萬科下半年推盤量較上半年高出50%，為歷年來少見。而保利、恒大、金地、中海、富力、佳兆業等大型房企同樣有很大的貨量在下半年推出。

市場存量依然高企。而這正是此次社科院建議取消預售制、減少負面影響的基礎。

漸進式取消思路

但是，接受本報記者采訪的諸多人士認為，鑒于目前的情況下，打破利益格局并沒有那么容易，而漸進式的改革被視為應有之義。

陳國強認為，住房預售制度是階段性的政策，不可能永久保留，但其退出需要有一定的條件，需要等到市場平穩，更加成熟。

“取消預售制必須要有一個過渡期。”胡景暉建議，可對預售制進行適當的改革。比如美國的預售制規定，美國的銀行貸必須在房屋落地建成之后才能給提供開發商銀行貸款。我國可以借鑒，在銀行到款的時間點上加以控制，將一次性付款逐漸改為同期房建設進度基本相適應的分期付款，逐步降低預售制帶來的高杠桿效應。

另外，對項目資金進行封閉管理可以避免開發商囤積項目，或項目間拆借資金；預售資金的第三方監管方面也要有所建設。中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁也認為，在不能即刻取消預售制的情況下，關鍵是要從嚴監管預售款。

另有學者建議，可以在一些城市逐步試點取消預售制度，對于新出讓土地，逐步做到不再實行預售。

本報記者注意到，實際上，從2007年以來，開發商自有資金比例提高到30%、按揭貸款須在建筑物封頂之后才可發放、加強預售資金監管等措施相繼在中央和各地出臺，都是對預售制度的變革。

21世紀不動產分析師粟日表示，取消預售制，將會對市場產生怎樣的影響，爭論雙方流于情緒化、口水化，缺乏建立在科學數據之上的實證研究。他認為，經過近20年的發展，預售制即使不取消，進行改革也是完全必要的。