銅之家網(wǎng)訊：樓市調(diào)控或無(wú)疾而終，改革不能再拖延．被稱(chēng)為“刀鋒學(xué)者”的中歐國(guó)際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授許小年，言辭總是十分犀利。“我不替任何人說(shuō)話，我只為‘權(quán)利’說(shuō)話，參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的每一個(gè)公民和每一個(gè)企業(yè)都應(yīng)該享有正當(dāng)?shù)臋?quán)利。”他在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)。
他并不擔(dān)心他的言論會(huì)得罪誰(shuí)。“有不同的意見(jiàn)很正常，大家可以討論和交流”。他說(shuō)。曾有網(wǎng)民質(zhì)疑許小年是在為開(kāi)發(fā)商辯護(hù)和說(shuō)話，他態(tài)度堅(jiān)決地否認(rèn)。
在參加博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇之前，許小年關(guān)于“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控將無(wú)疾而終”的言論被片面放大，這也是他不愿接受媒體采訪的原因。作為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)者，他擔(dān)心溝通的效率問(wèn)題，也擔(dān)心被斷章取義。
調(diào)控難破房?jī)r(jià)上漲邏輯
早在2010年，他就曾預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)不會(huì)大跌，并且還會(huì)繼續(xù)上漲。“這個(gè)觀點(diǎn)從來(lái)沒(méi)有改變過(guò)。”許小年說(shuō)。
許小年看到的問(wèn)題本質(zhì)是，在涉及如此多方利益的博弈中，包括中央、地方政府、銀行、開(kāi)發(fā)商、有房者、無(wú)房者、農(nóng)民，以及如此多重且相互矛盾的目標(biāo)下，包括政績(jī)、房?jī)r(jià)、財(cái)政收入、個(gè)人好處、GDP、就業(yè)，想靠一個(gè)簡(jiǎn)單的限購(gòu)解決環(huán)環(huán)相扣的復(fù)雜問(wèn)題，幾無(wú)成功希望。
在供需關(guān)系緊張的城市，房?jī)r(jià)在短暫的下跌后，又呈現(xiàn)出反彈之勢(shì)。“高房?jī)r(jià)的根本原因是供需失衡。”許小年一直這樣認(rèn)為。
需求層面不僅僅包括“剛性需求”也包括“投資、投機(jī)需求”。他指出，如果將收入、婚齡人口、城鎮(zhèn)化等因素決定的需求稱(chēng)為“剛性需求”的話，對(duì)“彈性需求”或者“投資、投機(jī)需求”影響最大的就是通脹預(yù)期、替代性投資品以及未來(lái)房屋供應(yīng)。預(yù)期未來(lái)通脹越高、持續(xù)時(shí)間越長(zhǎng)，購(gòu)買(mǎi)實(shí)物產(chǎn)品以保護(hù)儲(chǔ)蓄價(jià)值的沖動(dòng)就越強(qiáng)，當(dāng)期房?jī)r(jià)也就越高。預(yù)期未來(lái)投資渠道繼續(xù)狹窄，當(dāng)期的需求就越旺盛，帶動(dòng)當(dāng)期房?jī)r(jià)上升。
7月5日晚間，央行宣布降息的消息，這已是今年年內(nèi)第二次降息。許小年曾指出，對(duì)預(yù)期影響最大的短期因素是貨幣供應(yīng)，低利率政策引發(fā)房?jī)r(jià)上漲。這一觀點(diǎn)，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生也很認(rèn)同。
而未來(lái)房屋供應(yīng)取決于土地供應(yīng)，“18億畝紅線”使預(yù)期基本無(wú)懸念：地產(chǎn)商和民眾都認(rèn)為土地供應(yīng)會(huì)越來(lái)越少，房產(chǎn)將越來(lái)越稀缺。在這樣的預(yù)期下，地產(chǎn)商捂地，放慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏，當(dāng)期供應(yīng)下降。限購(gòu)、限貸政策執(zhí)行一年多以來(lái)，因需求受困、市場(chǎng)低迷，開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步減少拿地，未來(lái)供應(yīng)量必受影響。而3600萬(wàn)套保障房也未如預(yù)期的時(shí)間入市，各地保障房的分配矛盾也多有爆發(fā)，這些都是影響供給擴(kuò)大的因素。
盡管亦有觀點(diǎn)指出，部分地區(qū)空置率較高，并且從房屋供給總量上已呈現(xiàn)出供大于求的趨勢(shì)，增加供給會(huì)惡化這一趨勢(shì)，并且無(wú)法緩解房?jī)r(jià)上漲矛盾。許小年提醒說(shuō)，需要注意的是，對(duì)于剛性需求群體，房屋是消費(fèi)品，其價(jià)格由當(dāng)期供應(yīng)決定。而對(duì)于投機(jī)者和投資者，房屋是投資品，投資品的定價(jià)是預(yù)期供給和需求決定的。“民眾對(duì)房屋漲價(jià)的預(yù)期沒(méi)有因?yàn)橄拶?gòu)而改變，反而因?yàn)橄拶?gòu)的政策而增強(qiáng)，這是房?jī)r(jià)越打壓越高的原因。”他指出。
改革不能再拖延
中國(guó)的城鎮(zhèn)化還有巨大的潛力，房地產(chǎn)是可以拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)非常重要的行業(yè)，在經(jīng)濟(jì)低迷之勢(shì)，許小年建議取消限購(gòu)、限貸政策。在他看來(lái)，限購(gòu)、限貸政策不僅破壞了市場(chǎng)公平，侵犯了公民權(quán)利，同時(shí)從政策效率的角度衡量，市場(chǎng)的運(yùn)行狀況也正一步步驗(yàn)證了限購(gòu)、限貸政策的局限性和副作用。
但他心里清楚，在當(dāng)前的局面下，一旦取消限貸、限購(gòu)政策，房?jī)r(jià)必報(bào)復(fù)性反彈。在退出的同時(shí)，須有新的政策替代。他早就提出，欲降房?jī)r(jià)，必先扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期；欲扭轉(zhuǎn)預(yù)期，必先調(diào)整利益；欲調(diào)整利益，必先推動(dòng)體制改革。改革就是重構(gòu)利益格局，理順利益關(guān)系，在社會(huì)總財(cái)富增加的前提下，實(shí)現(xiàn)多方共贏。
許小年不止一次疾呼，首先要改革土地制度，增加土地供應(yīng)，打破政府壟斷，利用市場(chǎng)機(jī)制平抑地價(jià)，徹底消除“房產(chǎn)永遠(yuǎn)是稀缺資源”的預(yù)期。“而改變民眾對(duì)未來(lái)的預(yù)期，光靠忽悠、光靠文件是不行的。”他說(shuō)。
若想改革土地制度，就必須平衡地方財(cái)政預(yù)算，舍此便不能切斷地方財(cái)政和土地的聯(lián)系。另外，許小年提出令小產(chǎn)權(quán)房合法化。
然而，改革又談何容易？改變土地制度呼吁多年，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題也成為陳年舊疾，一直無(wú)法得到更好的解決。許小年所提出的建議或有超越當(dāng)下現(xiàn)實(shí)的理想主義成分。但他堅(jiān)定地認(rèn)為，“方向必須是正確的，但也同時(shí)必須認(rèn)識(shí)到改革的困難，步伐是可以漸進(jìn)的。”許小年說(shuō)。
靠投資來(lái)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式幾乎已經(jīng)走到了盡頭，這已經(jīng)是經(jīng)濟(jì)學(xué)家們的共識(shí)。“現(xiàn)在應(yīng)該是認(rèn)認(rèn)真真思考改革的時(shí)候，改革也必須付諸行動(dòng)。”許小年呼吁，“如果我們能夠堅(jiān)持鄧小平所制定的改革開(kāi)放的政策，我很有信心中國(guó)經(jīng)濟(jì)較高速度的增長(zhǎng)再保持10年沒(méi)有什么問(wèn)題。但是如果我們不改革，一味拖延，那么在未來(lái)可能將面臨更嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。”
