銅之家網訊：陜西樓市限利10%遭房企非議，或虛報成本應對。盡管陜西省的地產商們普遍都沒收到主管部門的紅頭文件，但該省住建廳官網的一則“控制開發商合理利潤在10%左右”的通知已經“炸開了鍋”。
一家在陜西排名靠前的國有房企副總直言，“這個新政太不可思議了。如果政策一旦執行，開發商的應對辦法只能是互相作假。”而另一位開發商中層則稱，新政一刀切限制利潤的做法并不科學，讓中高端盤無所適從。
陜西省房地產研究會會長王圣學對本報說，陜西省此次出臺的新政想法是好的，但調研不夠充分，沒有考慮到實際可操作性。他正準備找機會在相關會議上直陳意見。
所有樓盤一刀切？
陜西省這份引發巨大關注的新政，于10月20日在陜西省住建廳官網以一則通知形式發布。
在這份通知中，陜西省稱此次新政目的，是“為進一步促進全省房地產市場平穩健康發展對條件成熟的區域或項目……鼓勵和引導房地產開發企業現房銷售，切實滿足自住型和改善型住房需求”。
對于陜西新政的醞釀，蘭德咨詢總裁宋延慶此前曾聽聞。他前不久曾到西安市場調研，當時，從當地部分大型房企口中得知，陜西省住建廳在出臺政策前進行了小范圍的意見征詢。
宋延慶透露，陜西省住建廳出臺此政策的緣由是因為擔憂陜西一些城市因為外來房企的進駐而引發房價過快上漲。此前安康、榆林等城市已經出現上漲苗頭。
宋直言，近幾年陜西省房價一直相對穩定，但近些年由于龍湖、中海等大型房企的進駐，直接推高了當地房價。而這正是陜西省所擔憂的。
顯然，這也和中央近期地產調控方向一致，無可非議。但當地部分地產界人士仍然對該通知不敢茍同。
引發爭議的是具體操作辦法。在這份通知中，陜西省明確要求陜西省各城市，“按照土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目，根據2009《陜西省建設工程工程量清單計價規則》及當年涉及建筑的各項價格指數測算出較為準確的開發成本，確定合理利潤率并控制在10%左右。”
10%的“紅線”如何測算而得？陜西省住建廳官網公開信息中，找不到此前針對房屋成本測算的調研動態。惟有上述《通知》中提及，房地產開發項目成本構成是由陜西省住房和城鄉建設廳會同省物價局明確的標準，也未提及10%利潤的測算方法。
西安當地大型國企紫薇地產一位不愿透露姓名的高級中層22日向本報舉例說，該集團在陜西開發的項目有高、中、低端各種樓盤，集團每年對公司整體平均凈利潤考核標準是12.5%；一旦如果新政實行，平均到各檔次樓盤，他們的平均利潤應該還是可以滿足。
“但問題是，從目前政策表述看，10%左右的利潤屬于一刀切做法。那么，不追求快速周轉只追求利潤的中高端商品市場怎么辦？”
或促房企虛報成本
而另一家排名靠前的當地地產國企副總則直言，類似新政，執行難度將很大，原因是房企可以在成本上報多項構成中做手腳。
云南瑞景房地產經紀有限公司董事總經理孫勇飛稱，據他從同行處聽聞，有多種辦法可以增加名義上的成本， “比如增加人頭，增加采購，增加廣告支出，增加營銷投入等等，單一個售樓部，成本可以是200萬元，也可以600萬元。”
孫勇飛笑稱，“除非陜西省住建廳聘請無數個類似普華永道這樣的會計事務所來查賬，否則本土的會計事務所都會被開發商擺平”。
上述房企副總還認為，行政干預的調控只會導致市場的不真實性越來越大，同時，一些主管部門的尋租空間也會越來越多。
陜西省房地產研究會會長王圣學則從政府實際執行可行性來質疑。
王稱，“就算是同一地段，不同開發商操作的項目成本構成往往不同；另外，有的項目拿地早地價便宜，有的項目拿地晚地價貴，這些也構成成本差異性，這些綜合的復雜因素，如何操作執行呢？”
王認為，商品房不同于保障房，保障房由于其土地是政府劃撥，地價相對固定，所以，政府可以對保障房的利潤作出限制，比如3%等，但商品房由市場經濟杠桿調節，在終端控制合理利潤操作起來非常有難度。
考慮到操作性，王圣學感嘆，“這恐怕是相關部門并未經過廣泛和充分的調研取證，閉門造車研究出的政策”。
截至記者發稿，陜西省住建廳暫未就此對政策作出任何回復。
土地稅費成本占比高
按照陜西省官方通知，開發商價格測算應包括“土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目”。
根據宋延慶的分析，一個樓盤的成本大概分為開發成本費、其間費用(period cost)以及不可預見風險費等。這其中，不可預見費最少，一般在1000-2000萬左右。
其次，第二項重大支出是其間費用，主要指企業本期發生的、不能直接或間接歸入營業成本，而是直接計入當期損益的各項費用。包括銷售費用、管理費用和財務費用、稅金等，這當中稅金比重最大，大約是總成本的17%左右。
開發商的第三項也是最大成本支出是開發成本，包括土地獲得費、前期費用、建安費用、配套工程費、園林景觀費以及資本化財務費用等。其中，土地獲得費以及資本化財務費用比重較大，土地獲得費約占總成本的20%-30%。
“隨著融資成本不斷提高，開發商的資本化財務費用占比也越來越高，大約可以占到10%，乃至20%。”宋說。
中信證券分析師陳聰則稱，必要的價格管理是市場經濟發展所需要的，但如果利潤率等于10%為合理，利潤率大于10%為不合理，實際上是把房價合理性問題等同于企業利潤問題，而沒有考慮開發商成本中最重要的地價是否合理等因素。
中信證券以中國指數研究院CREIS數據庫統計17個二三線城市出讓的底價發現，從2008年到2011年，這些城市土地出讓底價逐年上漲，2008年到2011年4年內分別為，1168元/平方米、1275元/平方米、1535元/平方米、1672元/平方米。
中國房地產業協會副會長顧云昌對本報稱，政府的高地價是高房價的重要原因之一，僅限制地產商的利潤顯然不能服眾。在成本一筆糊涂賬的情況下，將這樣的行政手段粗暴介入商品房領域，既違背規律，又糊弄人。
事實上，在房價的構成中，地價與房價的爭議一直不斷。
2009年全國兩會期間，全國工商聯曾遞交了一份名為“我國房價為何居高不下”的相關報告，稱房地產項目開發中，土地成本占直接成本比例最高，達到58.2%；而國土部在當年6月專門發布報告稱，通過對600多個房地產項目的調查，地價成本在房價中所占比例平均為23.2%。兩個不同部門的調查中，土地成本懸殊巨大。
此后兩三年，地價不斷攀升，但各方仍未對地價成本達成一致意見。
同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，就項目成本構成比例來說，商品住宅開發商的土地成本、繳納稅費占到房價中的比例大概范圍各為20-30%，也就是說，房價中的40-60%要被政府直接拿走，這在一定程度上反映出土地和稅費成本，是高房價兩項重要決定因素。
“房價高企一定程度上是政府當前的土地財政政策造成的。開發商15%的利潤應該屬于正常利潤水平。”張說。
張宏偉認為，要從根源上控制高房價，需盡快用房產稅代替土地財政。
一家在陜西排名靠前的國有房企副總直言，“這個新政太不可思議了。如果政策一旦執行，開發商的應對辦法只能是互相作假。”而另一位開發商中層則稱，新政一刀切限制利潤的做法并不科學，讓中高端盤無所適從。
陜西省房地產研究會會長王圣學對本報說，陜西省此次出臺的新政想法是好的，但調研不夠充分，沒有考慮到實際可操作性。他正準備找機會在相關會議上直陳意見。
所有樓盤一刀切？
陜西省這份引發巨大關注的新政，于10月20日在陜西省住建廳官網以一則通知形式發布。
在這份通知中，陜西省稱此次新政目的，是“為進一步促進全省房地產市場平穩健康發展對條件成熟的區域或項目……鼓勵和引導房地產開發企業現房銷售，切實滿足自住型和改善型住房需求”。
對于陜西新政的醞釀，蘭德咨詢總裁宋延慶此前曾聽聞。他前不久曾到西安市場調研，當時，從當地部分大型房企口中得知，陜西省住建廳在出臺政策前進行了小范圍的意見征詢。
宋延慶透露，陜西省住建廳出臺此政策的緣由是因為擔憂陜西一些城市因為外來房企的進駐而引發房價過快上漲。此前安康、榆林等城市已經出現上漲苗頭。
宋直言，近幾年陜西省房價一直相對穩定，但近些年由于龍湖、中海等大型房企的進駐，直接推高了當地房價。而這正是陜西省所擔憂的。
顯然，這也和中央近期地產調控方向一致，無可非議。但當地部分地產界人士仍然對該通知不敢茍同。
引發爭議的是具體操作辦法。在這份通知中，陜西省明確要求陜西省各城市，“按照土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目，根據2009《陜西省建設工程工程量清單計價規則》及當年涉及建筑的各項價格指數測算出較為準確的開發成本，確定合理利潤率并控制在10%左右。”
10%的“紅線”如何測算而得？陜西省住建廳官網公開信息中，找不到此前針對房屋成本測算的調研動態。惟有上述《通知》中提及，房地產開發項目成本構成是由陜西省住房和城鄉建設廳會同省物價局明確的標準，也未提及10%利潤的測算方法。
西安當地大型國企紫薇地產一位不愿透露姓名的高級中層22日向本報舉例說，該集團在陜西開發的項目有高、中、低端各種樓盤，集團每年對公司整體平均凈利潤考核標準是12.5%；一旦如果新政實行，平均到各檔次樓盤，他們的平均利潤應該還是可以滿足。
“但問題是，從目前政策表述看，10%左右的利潤屬于一刀切做法。那么，不追求快速周轉只追求利潤的中高端商品市場怎么辦？”
或促房企虛報成本
而另一家排名靠前的當地地產國企副總則直言，類似新政，執行難度將很大，原因是房企可以在成本上報多項構成中做手腳。
云南瑞景房地產經紀有限公司董事總經理孫勇飛稱，據他從同行處聽聞，有多種辦法可以增加名義上的成本， “比如增加人頭，增加采購，增加廣告支出，增加營銷投入等等，單一個售樓部，成本可以是200萬元，也可以600萬元。”
孫勇飛笑稱，“除非陜西省住建廳聘請無數個類似普華永道這樣的會計事務所來查賬，否則本土的會計事務所都會被開發商擺平”。
上述房企副總還認為，行政干預的調控只會導致市場的不真實性越來越大，同時，一些主管部門的尋租空間也會越來越多。
陜西省房地產研究會會長王圣學則從政府實際執行可行性來質疑。
王稱，“就算是同一地段，不同開發商操作的項目成本構成往往不同；另外，有的項目拿地早地價便宜，有的項目拿地晚地價貴，這些也構成成本差異性，這些綜合的復雜因素，如何操作執行呢？”
王認為，商品房不同于保障房，保障房由于其土地是政府劃撥，地價相對固定，所以，政府可以對保障房的利潤作出限制，比如3%等，但商品房由市場經濟杠桿調節，在終端控制合理利潤操作起來非常有難度。
考慮到操作性，王圣學感嘆，“這恐怕是相關部門并未經過廣泛和充分的調研取證，閉門造車研究出的政策”。
截至記者發稿，陜西省住建廳暫未就此對政策作出任何回復。
土地稅費成本占比高
按照陜西省官方通知，開發商價格測算應包括“土地成本、開發成本、管理費用、銷售費用、財務費用、銷售稅金等項目”。
根據宋延慶的分析，一個樓盤的成本大概分為開發成本費、其間費用(period cost)以及不可預見風險費等。這其中，不可預見費最少，一般在1000-2000萬左右。
其次，第二項重大支出是其間費用，主要指企業本期發生的、不能直接或間接歸入營業成本，而是直接計入當期損益的各項費用。包括銷售費用、管理費用和財務費用、稅金等，這當中稅金比重最大，大約是總成本的17%左右。
開發商的第三項也是最大成本支出是開發成本，包括土地獲得費、前期費用、建安費用、配套工程費、園林景觀費以及資本化財務費用等。其中，土地獲得費以及資本化財務費用比重較大，土地獲得費約占總成本的20%-30%。
“隨著融資成本不斷提高，開發商的資本化財務費用占比也越來越高，大約可以占到10%，乃至20%。”宋說。
中信證券分析師陳聰則稱，必要的價格管理是市場經濟發展所需要的，但如果利潤率等于10%為合理，利潤率大于10%為不合理，實際上是把房價合理性問題等同于企業利潤問題，而沒有考慮開發商成本中最重要的地價是否合理等因素。
中信證券以中國指數研究院CREIS數據庫統計17個二三線城市出讓的底價發現，從2008年到2011年，這些城市土地出讓底價逐年上漲，2008年到2011年4年內分別為，1168元/平方米、1275元/平方米、1535元/平方米、1672元/平方米。
中國房地產業協會副會長顧云昌對本報稱，政府的高地價是高房價的重要原因之一，僅限制地產商的利潤顯然不能服眾。在成本一筆糊涂賬的情況下，將這樣的行政手段粗暴介入商品房領域，既違背規律，又糊弄人。
事實上，在房價的構成中，地價與房價的爭議一直不斷。
2009年全國兩會期間，全國工商聯曾遞交了一份名為“我國房價為何居高不下”的相關報告，稱房地產項目開發中，土地成本占直接成本比例最高，達到58.2%；而國土部在當年6月專門發布報告稱，通過對600多個房地產項目的調查，地價成本在房價中所占比例平均為23.2%。兩個不同部門的調查中，土地成本懸殊巨大。
此后兩三年，地價不斷攀升，但各方仍未對地價成本達成一致意見。
同策咨詢研究中心總監張宏偉表示，就項目成本構成比例來說，商品住宅開發商的土地成本、繳納稅費占到房價中的比例大概范圍各為20-30%，也就是說，房價中的40-60%要被政府直接拿走，這在一定程度上反映出土地和稅費成本，是高房價兩項重要決定因素。
“房價高企一定程度上是政府當前的土地財政政策造成的。開發商15%的利潤應該屬于正常利潤水平。”張說。
張宏偉認為，要從根源上控制高房價，需盡快用房產稅代替土地財政。
