銅之家網訊:政策空窗期樓市再現膠著，開發商鎮定自若維穩。“金九銀十”已經接近尾聲，原本是最后的“黃金”出貨時機，卻讓人感覺十分清淡。上周末，全市僅有4個項目推盤，而整體去化率未達五成，出乎市場預料。

　　購房者觀望情緒漸濃據中指院華中分院監測數據顯示：上周(10月15日-10月21日)武漢樓市供應量大幅減少，上市面積10.29萬平方米，環比減少76.97%。上周僅有硚口區和漢陽區有新增供應量，新增供應分別為0.15萬平方米和10.19萬平方米；其他區域無新增供應量。

　　上周共計有4個項目開盤或加推，累計新推房源872套，整體開盤去化率為39%，環比減少31個百分點。

　　“每年兩會召開前后，無論是開發商還是購房者，都會有一定的觀望情緒。而下個月就要召開十八大，必然也不例外。”一位業內人士對此顯得十分淡定。

　　打算在光谷一帶買房的紀先生接受采訪時告訴記者，自己是首次置業，購買的是婚房。據了解，目前紀先生已經在武漢工作三年，買房理想的戶型是80-90平米的二居室，總價在60萬左右。他希望周邊配套齊全，學校、醫院、超市等生活設施便利，而光谷的樓盤有升值潛力，性價比也比較高，但是價格稍微超出自己心理價位。但對于具體的買房時間，紀先生表示要等到十八大召開之后，看政府對房地產新的具體措施再做決定。

　　家住江漢大學附近的王先生也是第一次置業，也是以滿足實際居住需求為目標，希望購置一套50萬以內的80平米左右房子。面對各大樓盤優惠措施，王先生理性地認為，現在仍然不是買房的最好時機，畢竟大的政策方向依然懸而未決，或許下個月之后，政策會更加明朗，到那個時候再出手買房。

　　對此，有業內人士認為，進入十月之后，開發商推盤意愿普遍降低，除去季節性與銷售周期等普遍性因素外，前期市場成交的回暖使得大部分房企資金鏈得到緩解，因此無需再通過低價推盤來加快回款節奏。此外，每年的第四季度，銀行信貸額度往往都很緊張，經常出現賣房之后無法回款的情況 ，不少買房人的房貸要等到第二年才能辦理下來，這既影響買房人的下單，也影響開發商的推盤意愿。

　　研究員認為，從市場買賣雙方心態來看，目前市場始終處于“僵持”的觀望狀態。前期跑量收到成效，當前開發商降價動力有所削弱，最終市場表現為房價降幅收窄或小幅漲價，這也讓購房者陷入觀望。

　　開發商鎮定自若 “維穩”

　　不過，在一些存在回款壓力或推盤需求的開發商看來，購房者的觀望的確存在，但也不必消極對待。

　　據武漢市房地產市場信息網數據顯示，武漢今年樓市銷量經過連續5個月攀升，在7月份銷量超過1.4萬套，并創下26個月的新高，整體趨勢向上，且3、5、6、7、8五個月份成交量都維持在萬套以上，7月成交量達到迄今為止市場高峰。而與此相反的是，傳統意義上的銷售旺季“金九銀十”，成交情況并不理想，銀十即將收官，成交走勢也并不及預期。

　　對此，有開發商表示“金九銀十成色不足的現象很正常”。南湖一樓盤的營銷總監表示，“樓市總有起伏，肯定是高峰低谷交錯的，永遠保持上揚是不現實的。今年上半年，加上7、8月份的成交一直處于上升通道，‘金九銀十’呈現階段性的緩沖是市場調控的正常表現。‘金九銀十’本身只是個傳統的銷售旺季，并不是特殊的時間節點，其實對于開發商來說，并沒有必要看得太重，還是要看市場的整體態勢。”

　　記者走訪了解到，位于漢陽墨水湖邊的一個樓盤即將開盤，該樓盤相關負責人在接受采訪時表示，他們的項目開發已經有3年，在區域市場擁有一定的口碑，賣得也都不錯。這次4期產品開盤安排了回饋客戶的優惠活動，由于對自身的產品有足夠信心，價格不會有大幅波動，銷售壓力也不會太大。“在這個基礎上，我們會本著務實的原則，給購房者能認可、容易接受的價格，當然也會考慮我們項目本身產品和配套的優勢。”該人士向記者表示，他不否認目前購房者的觀望情緒，但他認為現在很多是剛需客戶，雖然挑剔一點，但都有真實的需求，只要房子好價格合理，該出手時候還會出手的。而另一位光谷地區的開發商說，今年9月后，成交越來越緩慢。雖然目前市場上也有人說“房價要反彈”，但他感覺這一波剛性需求消耗得差不多了，所以保持原有定價沒怎么動。

　　對此，中指院統計數據也表明，預計武漢市今年前10個月商品住宅的銷量將與去年全年持平，2012年銷量很有可能超過2009年創出樓市新紀錄！即便是在近期整體市場一般的情況下，仍有一些項目能夠實現開盤“日光”，比如白沙洲佳兆業金域天下、漢陽人信匯等項目，總結其特點，就是性價比比較高。

　　新盤入市定價很謹慎對于即將開盤的項目來說，制定出合適的開盤價格，一經開盤即能獲得50%以上的銷售率，是目前銷售的最佳狀態。任何之后的價格變動，無論是漲是降都會給銷售帶來不利影響。而由于受到目前周邊其他項目價格不斷變化的影響，對于“合適價格”的判斷難上加難。

　　“市場對后市判斷意見不同，樂觀派認為該適當調高價格，悲觀派認為應該適當調低價格并配以促銷。”徐東一新樓盤即將推出，但價格仍無定論，還在市場調研之中。

　　該樓盤相關營銷人員稱，周邊某樓盤一推出，價格就達到8700元/平方米，“就連我們都覺得現在房價漲得太離譜。”她介紹，正是由于房價漲得太高，市場整體成交量都在萎縮。而有此感受的開發商也不在少數。一些開發商介紹，9、10月份一般是樓市旺季，但在剛過去的一個月，樓盤成交量并不理想，而市場均價卻連續幾個月上漲，10月份價格繼續保持了上升趨勢，這給即將入市的新項目定價帶來不少困難。“市場整體狀況不及預期，為了保銷量，定價不宜高，但項目開發成本放在那里，定價過低，開發商的利潤又無法保證。”業內人士認為，在保價和保量之間，要找到一個平衡點，在適應市場、迎合購房者同時，又要保證賺錢，的確是開發商們的一個課題。

　　最近一段時間大的政策變動沒有，武漢市將二手房公積金額度提高到了60萬元，業內人士表示，這對新房市場也有一定的促進作用。這些微調會對價格產生影響嗎？ 對此，一些開發商不以為然，“這個作用短期根本沒有辦法體現，因為二手房買賣從意向到過戶一般都要兩三個月的周期，如果等到那個時候，今年都已經過去了！

　　“定價的考量因素有很多。整體市場情況、所在區域行情、對手項目的定位定價以及購房者的心理預期都是需要具體分析的外部因素。從內部來說，產品的定位、項目的地段配套交通等也是需要考量的，另外就是開發商自身的資金狀況。”業內人士分析指出，“從目前的市場行情和已開項目的定價來看，開發商們在開盤定價上普遍比較謹慎，甚至有一些項目的確是“不怎么賺錢”！但是否存在低開高走的可能也說不定。只能說，在政策空窗期，開發商必然也是隨行就市，走一步看一步，以穩為主！